재건축 패스트트랙의 핵심 ‘안전진단’...최대 6년까지 사업 기간 단축 예상 [지식용어]

시선뉴스=양원민 기자 / 디자인=김선희 proㅣ정부가 지난 10일 윤석열 대통령 주재로 열린 ‘국민과 함께하는 민생토론회’에서 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표했다. 이는 신축 아파트 공급을 늘리기 위해 정비사업 규제를 대폭 완화하는 것이 골자로, 재건축의 사실상 브레이크이자 첫 번째 절차인 ‘안전진단’과 관련한 사항을 완화해 재건축 사업의 패러다임을 바꾸겠다는 것이다. 

‘안전진단’은 주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업이다. 최소 5인 이상의 평가위원회가 구성되어 전원합의제로 재건축 여부를 결정하는데, 예비안전진단을 통해 지반상태, 균열, 노후화, 건물마감, 주차·일조·소음환경, 도시미관 등을 평가한다. 이후 정밀안전진단을 통해 구조안전(40%), 설비성능(30%), 주거환경(15%), 경제성(15%) 등 항목별로 나누어 구체적으로 평가한다.

정밀안전진단까지 실시된 건물은 A등급부터 E등급까지 평가 결과가 나뉘게 되며, E급은 즉시 재건축이 승인되지만, A~D등급은 건물 마감 및 설비성능, 주거환경 평가 등을 거친 뒤 재검토한다. 이때 리모델링이나 조건부 재건축이 결정되기도 하고, 재건축 시행 시기 자체가 조정되기도 한다.

재건축 절차를 살펴보면 기존 재건축을 위한 절차는 ‘안전진단-입안 제안-정비구역 지정 및 수립-추진위 구성-조합 신청과 설립-사업 인가-관리 처분-착공’ 순이다. 이처럼 기존엔 아파트를 재건축하려면 가장 먼저 ‘안전진단’에서 위험성을 인정받아야 했다. 안전진단을 통과하지 못하면 조건을 충족할 때까지 수년간 재건축을 위한 다음 절차를 밟지 못하고 기다리거나, 리모델링으로 사업 방식을 전환해야 했다. 

하지만 앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합 설립 등 재건축 절차를 진행할 수 있게 되었고, 안전진단은 사업 인가 전까지만 통과하면 된다. 안전진단과 정비구역 지정, 조합 설립 추진 등 여러 단계를 한꺼번에 밟아도 되는 것. 

또 정부는 준공 30년이 지났다면 안전진단을 통과하지 못하는 일이 없도록 지난해 대폭 완화한 안전진단 기준도 추가 완화하기로 했다. 큰 골자는 당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차난, 층간소음 등으로 거주 환경이 나쁘다면 재건축을 할 수 있도록 하는 것이다. 이름은 ‘안전진단’이지만 사실상 ‘생활환경진단’이 되는 셈인 것이다.

이러한 결정은 규제를 완화해 사업 기간을 단축하고, 도심 내 신축 주택이 원활하게 공급되도록 하는 것이 목적이며 이른바 ‘재건축 패스트트랙’으로 불리고 있다. 국토부는 통상 안전진단에 1년, 추진위 구성부터 조합 설립까지 2년이 걸리는 점을 고려하면 평균 13년가량 걸리는 재건축 사업 기간을 ‘재건축 패스트트랙’으로 3년가량 줄일 수 있을 것으로 보고 있으며, 서울의 경우 신속통합기획까지 적용하면 최대 5~6년가량 단축될 전망이다. 

다만 ‘재건축 패스트트랙’이 시행되기 위해 넘어야 할 산이 만만치 않다. 사업성이 뒷받침되어야 재건축이 탄력을 받을 수 있는 데다, 이를 도입하기 위해선 국회에서 법안이 통과되어야 하기 때문이다. 

박상우 국토교통부 장관은 “여야가 재건축에 대해선 기본적으로 제도 개선을 하자는 데 합의가 돼 있는 것이 아닌가 한다”며 국회 통과를 전망했다. 하지만 야당인 민주당은 “막무가내식 규제 완화는 집값을 띄울 뿐 아니라 안전성을 최우선으로 하는 도시정비법 취지에 위배된다”며 “명백히 법을 개정해야 하는 사항임에도 야당과 아무런 소통 없이 즉흥적으로 정책을 발표하는 것은 문제”라고 논평해 ‘재건축 패스트트랙’에 찬물이 끼얹혔다.