공공 주도의 빠른 주택 공급 사업 ‘도심 공공주택 복합지구’ [지식용어]

시선뉴스=양원민 기자 / 디자인=김선희 proㅣ서울 은평구 녹번역과 중랑구 사가정역, 용마터널 인근 3곳이 ‘도심 공공주택 복합사업 본지구’로 지정됐다. 이번 공공주택 복합지구 공급 세대수는 1600호로 이후 사업 계획 승인을 거쳐 2030년 준공을 목표로 시행된다.

‘도심 공공주택 복합사업’은 사업성이 낮거나 주민 갈등으로 정비사업 추진이 어려운 노후 주거지 등을 공공 주도로 빠르게 개발하고 용적률 등의 혜택을 부여해 주택을 공급하는 사업이다. 지난 문재인 정부가 2021년 2·4 부동산 대책을 통해 최초 공개한 사업으로, 서울시 내 역세권, 저층주거지, 준공업지역을 상대로 LH 등 공공기관이 주도하는 고밀개발을 통해 주택을 공급하는 구조다.

이번에 지정된 3개 지구는 지난 8월 24일 예정지구로 지정된 이후 주민 2/3 이상이 동의해 지구지정 절차가 끝난 상태로 앞으로 통합심의 등을 거쳐 내후년인 2025년 복합사업계획을 승인받고 2027년 착공해 2030년 준공될 예정이다. 3개의 지구 외에도 현재 전국에 복합지구는 총 13곳(18.4천호), 예정지구는 6곳(11.7호)이 있으며 복합지구 가운데 4곳(3천호)은 복합사업계획에 대한 통합심의가 완료된 상태다. 

이번 공급 규모는 서울 녹번역 역세권 5,581㎡ 면적에 172가구가 들어서고 사가정역 역세권엔 2만8139㎡에 942가구, 용마터널 주변 저층 주거지 1만8904㎡에는 486가구 등 총 1천600가구다. 또 일반적 정비사업은 지구 지정부터 분양까지 13년 걸리지만, 도심 공공주택 복합사업은 지구 지정 이후 분양까지 2∼3년이 걸릴 것으로 보고 있다.

한편, 지구 지정 과정에서 구체적 사업 계획을 주민에게 안내한 이후 참여 의향률이 50% 이상이면 예정지구 등 후속 절차를 추진하고, 의향률이 50% 미만 또는 반대 비율이 50%를 넘기면 후보지에서 제외된다. 

구리수택 후보지는 주민 참여 의향률이 50% 이하로 나와 사업추진이 철회됐는데, 이처럼 일각에선 도심 공공주택 복합사업에 대해 주민들의 반발이나 부정적인 여론도 존재한다. 도입된 지 2년이 지나도록 전국 후보지 중 지구 지정을 마친 곳이 적을뿐더러, 집값 하락과 공사비 상승 등으로 사업성이 낮아졌고, 땅 주인 등의 반발이 거세기 때문이다.

또 토지 면적과 관계없이 일부 주민의 동의만 얻어도 사업 추진이 가능하고, 후보지 지정 이후 주택거래가 자유롭지 않아 사유재산권 침해 논란으로도 이어지고 있다. 이와 관련해 김호철 단국대 도시계획부동산학과 교수는 “토지주의 사업성을 개선하고, 분양가 상한제 등 규제를 합리적으로 개선해야 한다”고 제언하기도 했다.

사업 전체의 규모도 축소됐다. 사업이 시작된 2021년 3월 이후 지난해 1월까지 10개월간 여덟 차례에 걸쳐 76곳 10만 호 규모의 후보지를 선정했던 바 있었지만 21곳이 주민 동의율이 낮아 철회됐다. 정권 교체 후 7개월 만에 나온 9차 후보지는 총 3곳으로 이전보다 크게 축소됐으며, 사업성 확보가 어려운 지역에 한해 제한적으로 적용됐다.

이러한 이유들로 사업을 통해 최종적으로 공급되는 주택 규모는 기존 목표치에 도달하지 못할 것으로 전망된다. 당시 정부는 사업을 통해 19만 6,000채를 공급하겠다는 계획을 세웠지만, 구체화된 곳은 2만여 채가 되지 않는다.