부동산 투기를 막기 위해 제한을 거는 ‘분양권 전매’란? [지식용어]

[시선뉴스 이호기자] 최근 부동산 투기 과열을 막기 위해 정부가 분양권 전매 제한을 강화하는 11.3 대책을 내 놓았다. 이는 분양권 전매를 통해 차익을 얻으려는 사람이 많아 실제로 분양이 필요한 사람들이 분양을 받지 못한다거나 원래 금액보다 더 웃돈을 주고 분양을 받아야 하는 사태를 줄이기 위함이다.

이렇듯 정부가 투기를 막기 위해 제한을 걸어야 하는 분양권 전매란 무엇일까?

분양권 전매란 말 그대로 분양권을 전매한다는 의미다. 여기서 전매(轉賣)란 샀던 물건을 다시 다른 사람에게 판매하는 행위를 말하는 것으로 주택의 분양권을 가지고 있는 사람이 그 지위를 타인에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 의미한다.

우선 분양권이란 아파트를 준공하여 입주 할 수 있는 권리를 뜻한다. 이는 청약 통장을 통해서 당첨된 경우나 분양권 전매를 통해서 권리를 이전 받았을 때, 또는 조합원에게 분양하고 남은 물량을 조합원이 아닌 사람에게 분양하는 것을 말한다.

우리나라는 삼면이 바다여서 면적 자체가 좁고 경제, 교육, 개발 등 여러 가지 이유로 값이 오르는 토지들이 있다. 워낙 땅 자체가 비싸기도 하고 값이 오를 요인이 충분하게 되면 그 가치가 매우 높아지기 때문에 기회를 틈타 큰 이익을 보려고 하는 ‘투기’의 대상이 된다.

따라서 투기의 대상이 되는(인기가 있는) 지역의 분양권은 시세에 따른 차익을 크게 얻을 수 있는 기회를 가지고 있으므로 분양권에 ‘프리미엄’이라는 이익이 붙게 되고 적게는 수백만 원에서 많게는 억 단위까지 형성되는 이 프리미엄을 얻기 위해 많은 사람들이 청약경쟁에 뛰어들게 된다.

이렇게 청약경쟁률이 높아져 수요가 많아지면 건설사들의 분양가는 수요와 공급의 법칙에 의거하여 높아지기 마련이다. 분양가가 높아지면 해당 아파트에서 실제로 거주해야 하는 실 거주자들에게는 높아진 분양가를 부담해야 하는 고통이 수반된다. 분양에 당첨된 사람들도 보다 높은 분양가로 입주해야 하고 당첨되지는 않았지만 해당 아파트에 부득이 살아야 하는 사람들은 높은 분양가에 프리미엄까지 더해 지불하면서 입주해야 한다.

또한 너무 높은 프리미엄이 붙을 경우, 가격에 대한 부담이 너무 크기 때문에 해당 분양권이 판매되지 않을 경우도 있다. 청약에 참여해 분양을 받았거나 전매를 했거나 해서 분양권을 소유하고 있을 경우, 입주 전에는 이 분양권을 처분해야 이익이 되는데, 판매가 되지 않으면 이 분양권을 얻기 위해 투자한 금액이 고스란히 피해가 될 수 있다.

이 때문에 투기가 과열되는 양상을 보이면 정부는 이번 11.3 대책처럼 분양권 전매를 할 수 없는 지역을 정하거나 재당첨 기간을 제한하는 등의 정책을 내놓아 투기 열풍을 잠재우려고 한다.

당첨되기만 하면 이익을 볼 수 있는 것으로 인식되고 있는 분양권. 하지만 원래 의미는 입주자들이 입주할 수 있는 권리다. 꼭 필요한 사람들에게 분양권이 돌아가 대한민국의 만년 고민거리인 주택문제를 해결할 수 있도록 정부의 많은 연구와 노력이 필요하다.