아파트 분양권 매매, 사기 당하는 방법?

요즘 부동산 시장이 바닥을 기는 관계로, 시세차익을 기대하고 아파트 분양을 받았다가 중도금 대출이자 등을 감당할 길이 없어, 큰 손해를 보면서 분양권을 매도하는 일이 많아졌습니다.

손해를 보면서 분양권을 매도하시는 분들께는 눈물나는 일이지만, 이런 기회를 통하여 나름 저렴하게 아파트를 구입하시려는 분들께서 주의해야 할 점 에 관하여 조금 이야기를 해볼까 합니다.

우선 개인 간에 직거래는 피하시는 것이 좋습니다.
분양권매매의 경우 매매대금 납입현황의 파악, 대출금 승계 등의 여러 가지 복잡한 절차가 있으므로, 반드시 공인중개사를 통하여 일을 진행하시기 바랍니다.(중개수수료를 조금 아끼려다가 낭패를 볼 수 있습니다.)

분양권 매매의 경우 가장 신경 써야 할 부분이 대출금 승계에 관한 문제인데, 아래에서 언급을 하였지만 공인중개사에게 특약사항을 꼼꼼히 기재해달라고 요구해야합니다.
(‘아는 것이 힘’이라고 특약사항을 잘 기재하면 법률분쟁에 휘말리는 것을 피할 수 있습니다.)

대출금을 승계시 그에 따른 이자를 어떻게 처리할 것인지인가 문제되는데, 대출금 승계일을 기준으로 그 전에 발생한 이자는 매도인이 부담하기로 하고, 그 후에 발생하는 이자는 매수인이 부담하기로 하는 것이 분양권 매매의 관례입니다.

따라서 공인중개사들이 이 부분을 당연한 것으로 생각하고 구체적으로 기재를 하지 않는 경우가 더러 있는데, 특약사항에 이러한 사실을 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다. 즉, “대출금 승계일을 기준으로 하여 그 전에 발생한 모든 이자는 매도인이 부담하고, 그 후에 발생하는 이자는 매수인이 부담한다.”라고 기재를 하십시오.

그 이유는 최근에 분양되는 아파트 중에 중도금 대출이자가 이자후불제의 대상인 경우가 있고, 이 경우 매수인이 매도인과 함께 은행에 가서 직접 매도인이 중도금 대출이자에 관한 정산을 마치는 것을 눈으로 확인한 후, 매매계약을 체결하였는데, 잔대금을 지급한 후 입주를 하려고 할 때, 분양사무소로부터 이자후불제의 적용을 받는 대출금 이자가 남아있으니 이를 마저 정산하여야 입주할 수 있다는 말을 듣고 당황하는 경우가 간혹 있기 때문입니다. (이러한 경우 당연히 법적인 분쟁이 발생하겠죠. 하지만 위 특약사항이 있는 경우 매도인에게 남아있는 이자의 정산을 청구하는데 특별한 문제가 발생하지 않겠죠.)

[이자후불제란 쉽게 설명하면, 중도금 대출이자를 분양권자를 대신하여 일정기간까지(예컨대, 입주지정일 전일까지) 분양사무소에서 대신하여 납부하여주고, 분양권자가 입주시 이를 정산하는 제도인데, 아파트 평형에 따라 이자후불제 대상인 경우와 아닌 경우가 혼재하여 있고, 따라서 공인중개사도 이러한 사실을 모르는 경우가 있습니다.

여기서 문제가 될 수 있는 점을 설명하면, 매도인이 입주지정일이 지났으나 입주를 하지 않은 상태에서 분양권을 매도할 때, 이자후불제의 적용을 받는 이자는 그대로 남아있고, 입주지정일 이후부터 분양사무소에서 이자를 대신하여 납부하여주지 않는 관계로 별도로 중도금 대출이자가 발생하게 됩니다. 따라서 매도인이 은행에 들어가 정산을 한 이자는 입주지정일 이후 발생한 이자에 한정되고, 이러한 사실을 몰랐던 매수인이 잔대금을 치루고 입주를 하려고 할 때, 이자후불제의 대상이 되는 이자가 정산이 안되었다는 다소 황당한 말을 들을 수 있게 되는 것이지요.]

제 글이 오늘은 조금 이해가 안 되시는 분이 계실수도 있을 것 같네요.
좀 어렵다고 느끼시면 다른 특약사항 외에 제가 적어놓은 특약사항을 기재하면 혹시 발생할 지도 모르는 법률분쟁을 피할 수도 있다고 생각하시면 될 것 같습니다.

아무튼 고가의 아파트를 구입하실 때에는 많은 점에 신경을 쓰셔야 합니다.

그럼 즐거운 하루 보내시기 바랍니다.