서울 아파트 전세 거래 절반 이상...하반기 ‘역전세’ 우려 [지식용어]

시선뉴스=조재휘 기자 / 디자인=김선희 수습ㅣ올해 상반기 전세 계약을 맺은 서울 아파트의 절반 이상에서 2년 전보다 전셋값이 하락한 것으로 나타났다. 올해 상반기 집주인은 세입자에게 2년 전에 받은 보증금에서 평균 1억원을 차액으로 내줬으며, 올해 하반기에는 전셋값이 지금 수준을 유지해도 3,000만원 더 많은 1억 3,000만원가량의 보증금을 반환해야 할 것으로 예측됐다. 전셋값이 높았던 2년 전 계약들의 갱신 기간이 되면서 ‘역전세’ 대란에 대한 우려가 확산되고 있기 때문이다.

‘역전세’는 전세 계약 갱신 시점에 전셋값이 2년 전보다 낮게 거래되는 것을 말한다. 전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우에 해당하며 주택 거래가 위축되어 전세값이 떨어질 때 나타날 수 있는 현상이다.

비슷한 개념으로는 깡통전세가 있다. 깡통전세는 주택시장 하락세로 인해 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우를 말하며, 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태를 일컫는다. 만약 집주인이 주택담보 대출을 받은 상황이라면, 집값이 대출금과 전셋값을 합한 금액보다 낮은 수준에 거래될 때 깡통전세가 된다.

한국은행 조사국은 최근 ‘6월 금융·경제 이슈분석’에 실린 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’을 통해 전국의 깡통전세와 역전세 위험가구 비중을 추정했다. 한은이 실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석한 결과 잔존 전세 계약 중 깡통전세 위험가구 비중은 지난해 1월 2.8%(56,000호)에서 지난 4월 8.3%(163,000호)로 큰 폭으로 증가했다. 역전세 위험가구 비중은 같은 기간 25.9%(517,000호)에서 52.4%(1,026,000호)로 늘어났다.

연합뉴스와 부동산R114가 2021년 상반기에 거래된 서울 아파트 전세 계약 65,205건(국토교통부 실거래가 시스템 기준) 가운데 올해 들어 6월 현재까지 동일 단지·주택형·층에서 1건 이상 거래된 37,899건의 보증금을 비교한 결과, 54%인 20,304건이 직전 계약보다 전셋값이 하락한 역전세였던 것으로 나타났다.

최근 서울 아파트의 전세시장은 지난 2020년 7월 31일 계약갱신청구권·전월세 상한제 등 ‘임대차 2법’ 시행 이후 4년 치 전셋값을 한꺼번에 받으려는 집주인들로 인해 가격이 단기간에 폭등했다가, 지난해 금리 인상 본격화로 집값과 전셋값이 동반 하락하며 1년 가까이 역전세난이 지속되고 있다.

구별로 올해 상반기 역전세 비중이 가장 큰 곳은 중구로, 조사 대상의 63%가 2년 전보다 전셋값이 하락했다. 또 동작구(62%), 서초구(61%), 은평구(60%), 강북·관악구(각 59%), 강남·서대문·구로구(각 58%) 등의 순으로 역전세 비중이 높았다. 2년 전보다 전셋값이 하락한 거래의 보증금 격차는 평균 1억 152만원에 달했다.

전문가들은 올해 하반기부터 내년 초까지 역전세난이 더 심화할 것으로 우려한다. 2020년 7월 31일 임대차 2법 시행으로 급등한 전셋값이 2021년 말부터 2022년 초에 정점을 찍었기 때문이다.

하반기에 역전세가 확대되고, 이로 인한 임차인의 피해가 커질 것으로 예상되면서 정부도 현재 대책 마련에 착수했다. 정부는 일단 세입자 보증금 미반환 문제에 대응하기 위해 임대인이 전세금 반환 목적으로 대출을 할 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 일부 완화해주는 방안을 검토 중이다.