[법률정보] '깡통전세 사기' 예방법과 현실적인 반환소송 전략으로 대응해야

[도움 : 법무법인 대한중앙(사천 사무소) 박민정 변호사] 한국자산관리공사에서 발표한 ‘공매 주택 임차보증금 미회수 현황’ 자료에는 2016년부터 2020년까지 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 900명에 달하고 이중 179명은 한 푼도 전세 보증금을 돌려받지 못한 것으로 밝혀졌다.

한 명의 임대사업자가 적게는 수십여 채에서 많게는 수백여 채의 부동산을 보유한 상태에서 임대차 계약 시 시세보다 높음 금액으로 계약한 후 명의를 다른 임대사업자에게 넘기는 이른바 ‘깡통 전세 사기’ 피해가 늘고 있는 추세다.

이처럼 부동산 임대차 계약 시 전 재산이라고 할 수 있는 전세 보증금을 지키지 못해서 임차인들이 이사를 가지 못하는 사례가 속출하면서 임대차 계약 전에 이를 예방할 수 있도록 꼼꼼히 체크하는 것이 필요하며, 전세금을 돌려받지 못하게 된 상황이라면 법률 조력으로 민사소송뿐 아니라 형사 고소 또한 함께 모색하는 것이 중요하다.

주택도시보증공사(HUG)에서 발표한 자료에 따르면 2016년부터 올해 5월까지 전세 보증금을 돌려받지 못한 사고는 전국적으로 5,453건으로 피해 금액만 약 1조 915억 원에 달하는 것으로 나타났다.

이런 경우 지급명령신청을 고려할 수 있다. 지급명령신청은 채무자의 별도의 동의가 없어도 신청이 가능하며, 신청 취지 및 소명자료를 법원이 검토해 적합하다는 판단을 내리면 지급명령 결정 등본이 송달되므로 비용과 시간을 상당 부분 아낄 수 있다.

다만, 구체적인 사안에 따라 전세금 반환소송이 필요한 경우도 있으므로 소송에서 청구하는 전세금 반환을 위한 내용증명, 임대차 계약서, 묵시적 갱신의 의사가 없었다는 점을 명확하게 입증할 수 있는 자료를 준비해 제출해야 할 필요가 있다.

사전에 이러한 피해를 예방하려면, 부동산 임대차 계약 당시에 목적물에 대한 근저당권 설정 여부를 파악하고 선순위 채권 계산, 전입신고 및 확정일자 신고 가능 여부와 관련된 사항 일체를 면밀히 살펴본 후 계약을 진행하는 것이 바람직하다.

부동산 관련 민사 소송의 경우 소송을 진행함에 있어서 증거를 통한 청구 사항의 입증이 무엇보다 소송 결과에 큰 영향을 끼치기 때문에 전후 사실관계를 명쾌하게 파악한 후 법리 검토에 따라 현실적이고 신속한 법률 조력을 해줄 수 있는 법률 대리인의 도움을 받는 것이 중요하다.

아울러, 부동산 임대차계약으로 인한 이중계약 전세 사기도 기승을 부리고 있어 각별한 주의가 필요하다.

이를 예방하기 위해서는 등기사항증명서상 소유자와 일치하는지, 신분증, 임대차주택공과금 영수증, 등기권리증 등을 확인해 집주인이 맞는지 확인하고 위임장을 받은 대리인과 계약 시 인감증명서와 위임장 도장날인 일치를 면밀히 살펴보고 집주인과 직접 통화를 하는 등의 확인 절차도 필요하다.

전세사기 피해를 당한 경우, 상대방을 사기죄로 형사고소 하는 것이 가능하다. 악의적으로 허위사실 전달 및 기망행위로 금전을 편취한 경우 법률 조력을 통한 대응이 가능하다.

다만, 사기죄 형사고소의 경우 법리적으로 성립요건이 복잡하므로 구체적인 사실관계를 파악하고 그에 따른 법리 검토로 고소 여부와 고소 후 진행 절차를 법조인과 의논할 필요가 있다.

사기는 형법 제347조에 의해 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형이 처해질 수 있고 이득액이 5억 원 이상이라면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조에 의해 3년 이상의 징역형에 처해질 수 있으므로 부동산 전세사기 관련 피해를 본 경우 민·형사 소송으로 피해를 회복할 수 있어야 한다.