‘서브 프라임 모기지 사태’ 기억하며, 한국형 경제계획 세워야 [지식용어]

[시선뉴스 이승재] 약 10년 전 미국에는 엄청난 부동산 시장 실패의 그림자가 비쳤다. 그 이름도 유명한 ‘서브 프라임 모기지 사태’때문이다.

2006년 미국의 경제 정책은 한 마디로 ‘실패했다’고 할 수 있다. 실패의 과정은 이렇다. 2006년 즈음 미국에는 몇 년 전 우리처럼 ‘집값은 절대 떨어지지 않는다’는 생각이 확고했다. 대출 이자가 쌓이는 속도보다 집값이 더 빠르게 오르면서 미국인들은 너도 나도 집을 사기 위해 대출을 했고, 집을 사고 되팔면서 경제가 굉장히 활성화된 것처럼 보였다.

이 때 많은 이들은 서브 프라임 모기지를 이용해 대출을 했다. 서브 프라임 모기지가 프라임 모기지에 비해 대출금리가 2~4%정도 높기는 했지만, 신용등급이 낮아도 대출을 받을 수 있는 상품이었기에 서민들은 집값이 오를 것만 믿고 신용등급이 낮은 이들이 마구 돈을 빌렸고, 은행은 이 채권으로 파생상품을 만들어 돈으로 벌고, 또 다시 대출을 해준 것이다.

하지만 문제는 미국의 집값이 떨어지면서 발생했다. 대출의 담보가 되던 집값이 대출금보다 떨어지면서 집을 팔아도 대출금을 갚을 수 없는 사람들이 속출한 것이다. 이는 서브프라임모기지론 채권을 담보로 만들어진 파생상품의 부실을 야기했고, 금융사들 입장에서는 담보를 회수해도 손실을 면치 못하는 상황이 됐다.

당시 탄탄한 재정구조를 유지하던 리먼 브라더스 투자은행은 서민들의 파산과 부실채권의 증가로 금융기관들은 대출금을 회수하지 못하고 무너지기 시작했고, 이렇게 무너진 미국 경제는 한국뿐만 아니라 전 세계적으로 악영향을 미쳤다.

그리고 현재 우리나라의 부동산 시장을 보면 약 10년 전 서브프라임모기지 사태를 겪은 미국과 크게 다르지 않다. 2015년 4월 국토교통부가 발표한 1분기 서울 아파트 거래량은 약 2만 9천 건으로 부동산 열풍이 불던 2006년 이후 최대치를 경신했다. 하지만 2006년과 2015년에는 차이점이 있다. 부동산 거래량 증가가 부동산 가격 상승을 견인하지 못한다는 것이다. 즉 부동산 가격이 오르지 못하고 있다는 것이다. 이러한 상황인데도 정부는 부동산 정책을 통해 경기를 부양하는 정책을 펼쳐왔다. 정부는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율)을 완화하고, 주택법 개정안, 재건축 초과이익 환수제 폐지, 도시 및 주거환경정비법 등의 법안을 통과시켜 부동산 거래를 늘리려 했다. 그 결과 많은 이들이 집을 사기 위해 빚을 냈고, 가계부채는 1166조 원까지 늘었고, 이 중 주택담보대출이 차지하는 비중이 41.2%에 달했다.

하지만 부동산 거품이 점점 꺼지고 있음이 수치적으로 증명되고 있다. 주택 시장의 중요한 지표 중 ‘연 가계소득 대비 주택 비율(PIR)’이라는 개념이 있다. 이 개념은 중간 정도 소득자가 그 지역의 집을 사기 위해 한 푼도 쓰지 않고 얼마동안 돈을 모아야 하는가를 의미한다. 유엔은 이 지표를 3~5로 권고하고 있지만 서울의 경우 2013년 9.4, 2014년 8.8을 기록했다. 굉장히 높은 수치라고 할 수 있다.

즉 서울 지역의 집값은 여전히 높지만 집값은 하락하고 있는 것이다. 또한 전세가율이 지속적으로 오르고 있는 것도 부동산 거품이 꺼지고 있는 것을 증명한다. 부동산 매매가 대비 전세가 비율을 의미하는 ‘전세가율’이 높아진다는 것은 사람들이 더 이상 집을 구매하지 않고 전세로 계약한다는 것이다. 전세 값이 오르면서 조금만 돈을 더 보태면 집을 살 수 있는데도 수요자들이 굳이 집을 사지 않는다는 것이다. PIR지수와 전세가율을 종합해보면 집값은 계속 떨어지고, 수요자들은 집을 사지 않는다는 것이다.

문제는 부동산 거래가 저하되고 집값이 떨어지면 집을 사기위해 돈을 대출한 이들은 돈을 갚을 수가 없다는 것이다. 말 그대로 집은 있는데 돈은 없는 ‘하우스 푸어’가 되어 버린 것이다. 그럼에도 불구하고 이러한 상황에서 정부는 지속적으로 부동산 거래를 늘려 시장의 유동성을 키우고, 거래 활성화로 발생하는 소비로 경제를 부양하겠다는 정책을 펼쳐왔다. 시장 상황과 경제 예측을 완전히 반대로 한 것이다.

이미 시작된 10년 전 미국과의 비슷한 상황. 더 이상 서브프라임 모기지 사태와 비슷한 사태가 일어나지 않도록 하기 위해서는, 정부의 현재 우리나라에 대한 정확한 경제 상황을 파악이 필요하다. 부동산 시장의 거품은 서서히 빠지고 있고, 국민의 대부분이 이용하고 있는 대출의 물길에 문제가 생겨버리면 이는 우리가 다시는 회복할 수 없는 경제상황이 될 수 있음을 의미하기 때문이기도 하다.

더 늦기 전, 미국의 ‘서브 프라임 모기지 사태’ 기억하며 한국형 경제계획 세워야 할 것이다.