[이슈체크] '전세사기 피해자 지원 방안' 발표...떼인 보증금 보전 방안은?

시선뉴스=심재민 기자 | 꼭 알아야 하는 이슈, 알아두면 좋은 이슈, 2023년 04월 27일 뜨거운 이슈를 ‘팩트’와 함께 전달합니다.

최근 기승을 부리는 전세사기 피해자들의 절박한 상황이 전해지며 안타까움을 사며, 이들에 대한 지원과 전세 사기 재발 방지 대책이 필요하다는 목소리가 높습니다. 이와 관련해 정부가 2년간 적용되는 한시적인 특별법으로 전세사기 피해자를 지원한다고 밝혔는데요. 이슈체크에서 정부가 오늘 발표한 <전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안>에 대해 살펴보겠습니다.

(심 팀장) : 정부가 오늘(27일) 관계부처 합동으로 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안'을 발표했죠?
(조 기자) : 네. <전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안> 특별법에 따른 피해자로 인정되면 임차 주택이 경매로 나올 때 우선 매수할 수 있는 권한을 부여한다는 것을 골자로 하는데요. 또 전세사기 피해자가 주택을 낙찰받으면 4억원 한도 내에서 낙찰자금 전액을 저리로 대출해줍니다. 이때 주택 매수를 원하지 않는다면 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 우선매수권을 넘겨받아 주택을 사들인 뒤 피해자에게 임대한다.

(심 팀장) : '전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안', 모든 피해자가 대상이 되나요?
(조 기자) : 아닙니다. 적용 대상이 있습니다. 특별법 적용 대상은 ▲ 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▲ 임차 주택에 대한 경·공매 진행 ▲ 면적·보증금 등을 고려한 서민 임차 주택 ▲ 수사가 개시되는 등 전세사기 의도가 있다고 판단되는 경우 ▲ 다수의 피해자가 발생할 우려 ▲ 보증금 상당액이 미반환될 우려가 있는 경우로 정했는데요. 이런 6가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

(심 팀장) : 요건을 충족하면, 정확히 어떤 지원을 받게됩니까?
(조 기자) : 피해자로 인정되면 먼저 직접 경매 유예·정지 신청을 할 수 있습니다. 지금은 경매 신청자만 유예·정지 신청이 가능한데요. 이렇게 경매 유예로 살던 집에서 당장 쫓겨나는 일을 막은 상태에서 피해자는 살던 집을 매수하거나 임대로 거주하는 두 가지 선택을 할 수 있습니다.

(심 팀장) : 그리고 경매에서 임차주택을 떠안는 방법으로 보증금을 일부라도 건져야 하는 피해자에게는 우선매수권을 부여한다고요?
(조 기자) : 네. 임차인 우선매수권은 세입자가 살고 있는 주택이 경매에 넘어가 제3자에게 낙찰됐더라도 세입자가 해당 낙찰 금액을 법원에 내면 우선 매수할 수 있는 권리인데요. 최고가 낙찰액과 같은 가격에 주택을 살 수 있습니다. 이때 정부는 저리로 낙찰 자금 대출을 지원하는데요. 디딤돌대출에 전용상품을 만들어 연 금리 1.85∼2.70%에 최대 4억원까지 대출해준다. 만기는 최장 30년이며 통상 1년인 거치 기간은 3년으로 연장합니다.

(심 팀장) : 디딤돌 대출 또한 요건이 있을 것 같은데, 어떻습니까?
(조 기자) : 맞습니다. 디딤돌대출을 이용하려면 소득이 연 7천만원(부부합산) 이하여야 한다는 요건이 있습니다. 소득 요건에서 벗어난다면 특례보금자리론을 이용할 수 있는데요. 전세사기 피해자는 금리를 0.4%포인트 우대받아 연 금리 3.65∼3.95%에 최대 5억원을 대출받을 수 있습니다.

(심 팀장) : 피해자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 규제도 완화 한다고요?
(조 기자) : 네. 민간 금융사는 전세사기 피해자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 규제를 1년간 한시적으로 완화하는데요. 4억원 한도 내에서 LTV 100%를 적용해 낙찰가 전액을 대출받을 수 있습니다. 그리고 피해자가 신규 주택을 구입할 때는 LTV 80%를 적용하고, DSR과 DTI(총부채상환비율)는 적용하지 않습니다.

(심 팀장) : 이런 지원들로 주택을 낙찰 받았다쳐도, 그에 따른 세금이 또 만만치 않은데...이에 대한 지원도 있습니까?
(조 기자) : 임차 주택을 낙찰받는다면 취득세를 200만원 한도 내에서 면제하고, 3년간 재산세를 감면합니다. 그리고 전용면적이 60㎡ 이하면 재산세를 50%, 60㎡를 넘으면 25%를 감면합니다.

(심 팀장) : 그런데, 피해자가 매수를 원하지 않으면 아무 혜택도 받을 수 없나요?
(조 기자) : 피해자가 여력이 부족하거나 해당 주택 매수 의지가 없어 우선매수권을 포기한다면 LH가 임차인으로부터 권한을 넘겨받습니다. LH는 해당 주택을 매입한 뒤 매입임대주택으로 피해자에게 임대하는데요. 전세사기 피해자에게는 소득·자산요건과 관계 없이 매입임대주택 입주 자격을 부여합니다. LH 매입임대는 2년 단위로 계약을 갱신해 최대 20년까지 거주할 수 있으며, 임대료는 시세의 30∼50% 수준입니다.

(심 팀장) : 그밖에 매입하지 못한 피해자나, 이미 경매로 넘어간 경우에는 어떻게 지원이 이루어집니까?
(조 기자) : 우선 LH가 임차 주택을 매입하지 못한 피해자에게는 인근 지역의 유사 공공임대주택에 입주할 수 있는 자격을 줍니다. 그리고 이미 경·공매로 집이 넘어간 피해자의 경우 공공임대주택 우선 입주, 저리 대출 지원을 받을 수 있는데요. 이와 함께 정부는 재난·재해 긴급복지 지원제도를 전세사기 피해 가구에도 적용해 생계비(월 62만원), 주거비(월 40만원) 등을 지원하기로 했습니다. 또 연 3% 금리의 신용대출을 최대 1천200만원 한도 내에서 전세사기 피해자에게 지원합니다.

(심 팀장) : 이번 <전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안> 언제부터 시행되나요?
(조 기자) : 피해자 지원을 위해 제정하는 특별법은 공포 후 즉시 시행되며, 시행 이후 2년간 유효합니다. 정부는 통상 임대차계약 기간이 2년인 점을 고려해 특별법 적용 기간을 정했다고 밝혔습니다.

(심 팀장) : 한시적인 특별법으로 전세사기 피해를 지원하기로 한 정부. 하지만 피해자들이 한계점을 지적하기도 했죠?
(조 기자) : 네. 피해자들은 가장 시급한 보증금 보전 방안이 제외됐고 한시적인 특별법 적용도 합리적이지 않다며 아쉬움을 내비치고 있습니다. 박순남 인천 미추홀구 전세사기피해 대책위원회 부위원장은 "그동안 요구한 '선(先) 지원 후(後) 구상권 청구'는 결국 대책에 담기지 않았다"며 "정부는 이걸 혈세 낭비로 보는 입장이지만 전세사기 사태가 정부의 부실 정책에 기인하는 만큼 그 책임을 다해야 한다"고 강조했습니다. 그는 이어 "아직 피해 현황 조사조차 제대로 마무리되지 않은 상황에서 특별법 적용을 2년으로 제한한 것도 현실적으로 맞지 않는다"며 "아직 피해를 본 사실조차 모르는 피해자들이 많은데 2년은 너무나 짧은 기간"이라고 지적했습니다.

(심 팀장) : 또 어떤 지적이 있나요?
(조 기자) : 주요 골자인 우선매수권에 대한 자세한 설명이 부족하고 특별법 적용 요건이 까다롭다는 지적도 이어지고 있습니다. 정부는 피해 주택이 경매에 넘어가 제3자에게 낙찰됐더라도 임차인이 해당 낙찰 금액을 법원에 내면 우선 매수할 수 있도록 했는데요. 즉 최고가 낙찰액과 같은 가격에 주택을 살 수 있는거죠. 그러나 이 부분에 대해서도 피해자들은 같은 빌라의 같은 평수의 집이라 해도 경매에서 낙찰액이 크게 차이날 경우 형평성에 어긋날 수 있다는 점을 지적했습니다.

1천300여명이 모인 전세사기 관련 상담 카카오톡 단체 채팅방에서도 비슷한 의견이 주를 이루고 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 한 임차인은 "사기 입증이 힘들어 임대인 고소조차 안 되는 상황인데 정부 지원을 받으려면 피해자들이 혐의 입증부터 해야 하느냐"고 토로했는데요. 다른 임차인도 "다수의 피해자가 발생할 우려라는 기준이 있는데 '다수의 피해자'의 기준은 뭐냐"며 "다른 피해자들을 어떻게 찾으란 건지도 알 수 없다"고 질타했습니다.

한시적인 특별법으로 전세사기 피해자를 지원한다는 정부. 고민 끝에 지원책을 마련했지만 큰 피해를 입은 피해자들은 실효성과 형평성 등에 의문을 제기하고 있습니다. 피해자들과의 면밀한 소통을 통해 보완이 이루어지기를 바라며, 전세 사기를 꾀한 범죄자들에 대한 강력한 처벌과 함께 구상권 청구, 그리고 유사 범죄를 막기 위한 빈틈 업는 법 개정까지 필요해 보입니다. 이상 이슈체크였습니다.