시선뉴스=조재휘 기자 / 디자인=이윤아Proㅣ금리 인상과 집값 하락 우려에 부동산 시장이 최근 얼어붙은 분위기다. 많은 이들이 내 집 마련에 대한 꿈을 키우고 있지만 고금리로 빚을 갚지 못해 부동산이 경매로 넘어갔다는 소식도 어렵지 않게 접할 수 있다. 한국은행의 금리 인상 기조가 내년에도 유지될 것으로 예상되는 만큼 앞으로도 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어날 것으로 전망된다. 그렇다면 부동산 경매는 어떻게 이루어지며 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보자.

우선 ‘경매’는 부동산을 비롯하여 상품이라면 무엇이건 경매의 대상이 될 수 있다. 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말한다.

경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있다. 부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시한다.

부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 되며 관할 법원 대법원 홈페이지에서 확인이 가능하다. 부동산에 대한 경매절차에는 ‘강제경매’와 ‘임의경매’의 두 절차가 있으며 두 절차 사이에는 큰 차이가 없다. 

강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차이다. 예를 들어 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매이다.

임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우, 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데 이것이 임의경매이다.

부동산 경매의 경우 ‘기일입찰’ 또는 ‘기간입찰’의 방법으로 매각하는 것을 원칙으로 한다. ‘기일입찰’이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말한다. 기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재해서 집행관에게 제출한다. 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그중 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로 결정한다. 

‘기간입찰’이란 입찰자가 1주일~1개월의 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고, 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말한다. 정해진 입찰기간 내에 입찰표를 직접 또는 등기우편으로 제출하면 되므로 기일입찰과 달리 출석할 필요가 없다. 개찰은 입찰기간이 끝난 후 1주일 이내에 매각기일을 정해서 실시하는데, 입찰자는 이 개찰절차에 출석할 수 있다.

본인이 낙찰자가 되었다면 응찰할 때 냈던 보증금을 제외하고 잔금을 치러야 한다. 일정 기간 안에 잔금을 내지 못하면 입찰 보증금은 몰수되고 해당 물건은 다시 재입찰하게 된다. 자금이 준비되어있지 않았는데 덜컥 낙찰이 되면 보증금까지 돌려받지 못하는 등의 손해를 볼 수 있어 주의해야 한다. 

법원에서 정한 매각대금지급기한까지 매각대금을 지급하면 매수인이 종전의 소유자를 상대로 등기절차를 밟지 않더라도 매각의 목적인 권리를 취득한다. 그러나 등기를 하지 않으면 부동산을 처분할 수 없으므로, 부동산의 소유권 등 권리를 취득했다면 그에 대한 등기를 하는 것이 좋다.

최근 매수 심리가 급격히 위축되면서 경매 시장 상황이 좋지 않다. 금융 비용을 감당하지 못한 ‘영끌족’의 매물까지 늘어난다면 경매 시장 상황은 더 악화될 수 있다는 분석도 나온다. 정부의 전방위적인 규제 완화에도 불구하고 좀처럼 부동산에 온풍이 불어올 기미를 보이지 않고 있는 상황이다.

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