상가나 주택 계약이 만료된 이후 돌려받아야 하는 보증금이나 전세금은 적지 않은 액수다. 하지만 이를 돌려받는 데까지 수 개월에서 수 년이 걸리는 경우도 허다하다. 실제로 최근에는 상가의 경우 코로나19 장기화로 인해 폐업을 진행하고 있는 자영업자들이 많은데, 임대인과 임차인 사이의 계약 해지로 인한 분쟁이 급증하고 있다.

임대차보증금 문제를 사전에 예방하기 위해서는 계약 단계, 계약 만료 후에 확인해야 하는 여러가지 사항이 있어 숙지를 해야 한다. 먼저 계약단계에서는 임대목적물의 등기부등본을 사전에 확인해야 한다. 갑구에 가압류, 을구에 근저당권 설정 여부와 각 액수를 확인해서 권리관계를 미리 분석해볼 필요가 있다. 권리관계를 분석할 경우 지역마다 최우선 순위 변제 금액이 다르니 이를 사전에 알아 두면 도움이 될 수 있다.

계약을 하기로 했다면 계약서 확정일자를 받고 전입신고를 빠르게 진행하여 대항력취득의 요건을 갖춰야 한다. 전입신고 다음 날이 효력 발생의 시기이므로 이를 확인해야 하고, 간혹 임대인이 임차인 모르게 임대목적물의 소유권을 넘기기도 하므로 주의해야 한다.

만약 전입신고를 진행한 날 근저당권이 설정되었다면 추후 경매배당액에서 후순위가 되니 유의해야 한다. 나아가 전세사기 등으로부터 임차인의 소중한 보증금을 보호하는 수단인 보증보험을 가입하는 것도 중요하다.

계약기간이 만료되고 난 이후, 보증금 반환이 이루어지지 않았다면 임차권등기명령 신청을 한 뒤 주거지 이전을 해야 한다. 임대차보증금 반환 청구를 한 뒤는 기 등기되어 있는 임차권등기에 의한 강제경매신청을 통하여 보증금 회수가 가능하다.

만약 대항력을 유지하지 못하더라도 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무, 채무가 여전히 존재하기 때문에 임대인에게 임대목적물 이외에 보유하고 있는 다른 재산이 있는 지도 확인할 수 있다. 일반적으로 이는 신용정보회사를 통하여 확인이 가능하다.

보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해 전입신고를 하면 대항력, 우선변제권 효력을 모두 잃게 되므로 반드시 임차권등기를 진행해야 한다. 실제로 보증금을 회수하지 못하는 이들도 많은 만큼 임차권등기를 반드시 먼저 진행하고, 분쟁이 지속될 것으로 예상될 경우변호사와 상의하여 법적인 조력을 받아 문제를 해결해 나갈 수 있어야 한다.

도움말 : 법무법인 한일 정석재 변호사

SNS 기사보내기