[카드뉴스] 집주인 사망하면 세입자는 누구에게 전세보증금을 받을까?
[카드뉴스] 집주인 사망하면 세입자는 누구에게 전세보증금을 받을까?
  • 보도본부 | 조재휘 기자
  • 승인 2022.05.04 10:59
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[시선뉴스 조재휘 / 디자인 이윤아Pro] 준수는 주택의 세입자로 살고 있으며 전세 계약 2년 중 1년이 지난 시점이었다. 그러던 어느 날 준수는 뜻밖의 소식을 듣게 된다. 다름 아닌 주택의 소유주가 사망했다는 것이다. 설상가상 주택 소유주의 부동산이 경매로 넘어간다는 소식을 듣게 된다. 

주인의 사망 소식은 안타까운 일이지만 전세 계약이 아직 남은 상황에서 준수는 전세보증금은 제대로 받을 수는 있을지 걱정이 앞선다. 갑작스럽게 주택 소유주가 사망하게 된다면 집주인의 권한은 어떻게 되며 준수는 전세보증금을 그대로 돌려받을 수 있을까?

전문가의 의견에 따르면 주택임대차 보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(혹은 전입신고)을 마친 경우 제삼자에 대하여 대항력을 취득한다고 규정하고 있고, 동조 제4항은 “임차주택의 양수인 그밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있다. 판례는 해당 규정의 임차주택의 양수인에는 상속, 경매 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자가 포함된다고 보고 있다.

위 법리에 비추어 준수의 사안을 살펴보면 만일 준수가 주민등록을 마치거나 전입신고를 완료하여 대항력을 갖춘 상태라면, 준수와 임대계약을 체결했던 소유주의 상속인이 임대인의 지위를 승계하게 되며, 이후 경매절차에서는 다음과 같이 경우의 수가 나뉜다.

1. 우선 준수가 선순위임차인 즉, 선순위 저당권, 가압류 등이 없는 임차인이라면 임대차계약의 유지를 주장할 수도 있고, 또는 배당요구를 할 수도 있는데, 만약 배당을 요구했다면 낙찰대금에서 보증금을 충당할 수 있고, 모자라는 부분이 있다면 경락인을 상대로 잔여보증금의 반환을 청구할 수 있다.

2. 반대로 준수가 선순위임차인이 아니라면, 임대차계약의 유지를 주장할 수 없으며, 경매절차에서 순위에 따라 배당을 받고 임차권이 소멸된다. 그리고 배당액이 보증금에 모자라는 경우에는 상속인에게 청구를 하여야 한다.

마지막으로 만일 준수가 대항력을 전혀 갖추지 않은 임차인이라면, 경매가 진행되면서 배당을 받지 못할 수 도 있게 된다. 따라서 별도의 가압류신청을 해 배당요구를 한 뒤 배당을 통해 보증금 반환을 요구해야 한다. 

한편 최근 깡통 전세(전세보증금이 매매가를 웃도는 집) 등으로 보증금을 받지 못하는 일들이 발생하고 있다. 이를 대비하는 방법으로 전세반환보증을 이용하고 있다. 보증금이 적지 않은 금액인 만큼 건강한 제도를 적절히 이용하는 것이 도움이 될 것으로 보인다. 

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