[법률정보] 법무법인 청맥 남성원 부동산변호사, 상가임대차보증금 소송 준비 TIP 소개

지난 1월 26일 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 임차인 A 씨가 임대인 B 씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환소송에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다.

A 씨는 지난 2009년 카페를 운영하면서 건물주 B 씨와 네 차례에 걸쳐 추가로 임대차계약을 맺었다. 첫 번째부터 세 번째 계약까지는 임대차기간을 8년까지로 설정한 것이었으며, 마지막 네 번째 계약은 5년이었다.

A 씨는 마지막 계약을 근거로 지난 2015년 임대차계약이 만료됐으므로 보증금을 돌려달라고 했다. 반면 B 씨는 앞선 계약에 따라 임대차기간은 8년까지이며 마지막 계약서는 대금을 적게 신고하기 위한 이면계약이라고 주장하면서 소송이 시작됐다. 

1심과 2심에서 결과가 엇갈리면서 공방이 이어졌지만 결국 대법원은 여러 계약 간 우열관계가 정해져 있지 않다면, 가장 마지막 계약이 법적 효력을 갖는다고 판단했다.

재판부는 "하나의 법률관계를 둘러싸고 여러 계약서가 순차적으로 작성된 경우, 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확히 정하고 있다면 그와 같은 내용대로 효력이 발생한다"며 "그러나 법률관계 등이 명확히 정해져 있지 않다면 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약 내용이 변경됐다고 해석하는 것이 합리적이다"고 설명했다. 

남성원 건설전문변호사는 “일반적으로 하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성된다면, 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 법원의 태도다”라면서 “다만 당사자가 계약서를 작성하면서 이전의 계약 내용도 효력이 있다고 명시를 했다면 이전 계약내용도 효력이 발생할 수 있으므로 계약서 작성에 신중을 기해야 한다”고 조언했다.   

그러나 부동산 거래를 하다 보면 여러 가지 사정으로 상대방과 계약서를 작성할 때가 종종 생길 수밖에 없다. 간혹 세입자가 세무서에 제출하기 위해 새 계약서가 필요할 때가 대표적인 경우다. 이 경우 세입자는 새로운 계약을 해서 그 내용을 담았다고 생각할 수 있지만, 집주인이나 건물주는 이전 계약과 다른 이면계약을 체결한다고 오해하게 된다. 
 
남성원 부동산소송변호사는 “앞의 대법원 판례가 이에 해당하다고 볼 수 있다. 물론 사전에 여러 개의 계약서 중에 실제로 효력이 있는 계약서에 대해 양자 합의가 되었다면 큰 문제가 없다. 그렇지 않다면 어떤 계약서가 효력이 있는지를 다투는 경우도 생길 수 있다”면서 “이런 경우를 대비해 초기부터 부동산 관련 법률전문가와 계약서를 살펴보고 계약에 임하는 것이 중요하다”고 덧붙였다. 

깡통전세나 건물주와의 분쟁이 발생시엔 반드시 부동산소송변호사의 조력 받아야

설상가상으로 코로나19로 인해 경기가 침체되면서 건물의 매매금액보다 임대차보증금이 높아져 깡통전세가 되거나 임대인이 임대차보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 없다면 임차인은 임대차보증금반화 소송을 고려할 수밖에 없다. 

단, 임차인과 임대인이 임대차계약을 체결하고, 임차인이 임대차보증금을 지급하고, 임대차계약이 종료되었을 때 임차인이 원고가 되어 피고 임대인을 상대로 청구할 수 있다는 걸 알아둬야 한다.  

남성원 부동산분쟁상담변호사는 “소송에 대비해 집주인에게 임대차계약 만료 1~6개월 전에 갱신거절통지를 보내고 증거자료로 반드시 확보해둬야 한다며 이런 일련의 과정을 개인이 진행하기엔 쉽지 않으므로 부동산 소송 경험이 풍부한 법률전문가의 도움을 받아 진행하는 게 필요하다”고 말했다.  

이때 보증금을 받지 못했는데 이사를 갈 경우 세입자는 대항요건을 상실한다. 이를 대비해 임차권등기명령을 신청하면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 어쩔 수 없이 이사를 가야 한다면 임차권등기명령신청으로 대항력을 유지한 상태에서 이사를 하고 전세보증금 지급 요청을 하도록 한다.

소송에서 이겼음에도 여전히 임대인이 반환해주지 않는다면 상가건물임대차보호법에 따라 건물과 토지를 경매에 부쳐 나오는 경락대금을 배당받아 강제로 반환받거나 집주인의 은행통장을 압류하는 채권압류 및 추심 등을 진행할 수도 있다.

먼저 경매절차를 통해 임대보증금반환을 받기 위해서는 타인이 경매를 실시할 경우 함께 참여해서 배당요구를 하는 방법과 자신이 법원의 판결이나 판결과 같은 효력을 취득해서 경매신청을 하고 그 비용을 함께 회수하는 방법이 있다.

남성원 부동산소송변호사는 “전세금 반환소송의 기간은 대략 1심까지 평균 4개월이 소요된다고 한다. 결국 대법원까지 진행될 것을 염두에 둔다면 상당히 긴 시간과 비용이 소용된다고 볼 수 있다. 그러므로 나홀로 소송보다는 부동산 소송 관련 경험이 풍부한 건설부동산변호사와 초기부터 대응하는 것을 권한다”고 말을 맺었다.
 
조언을 해준 남성원 변호사는 서울대학교 법대를 졸업한 뒤 군법무관과 국방부 검찰부장을 지냈고, 현재는 법무법인 청맥에서 건설과 부동산 소송을 진행하고 있다. 특히 다수의 소송을 바탕으로 정확한 법리분석을 제공해 체계적이고 통합된 법률서비스를 제공하기로 정평이 나있다고 업계 측은 전했다.