[법률정보] 법무법인 로윈의 부동산전문변호사들이 알려주는 '부동산 계약 시 반드시 주의할 점들!'

최근 부동산 가격이 급등하면서 부동산 거래와 관련한 분쟁 역시 급증하고 있다. 아파트 매매계약 후 매매 호가 급등에 따른 매도자가 일방적으로 계약을 파기하거나 반대로 이를 막기 위해 매수자가 지급기일 도래 전 중도금을 일방적으로 지급하는 사례, 임대임과 임차인 간의 임대차 관련 분쟁 등 다양한 부동산 분쟁이 꾸준히 증가하는 추세다. 

법무법인 로윈 소속의 부동산전문변호사들은 이러한 분쟁을 최소화하기 위해 부동산 계약 체결 전 반드시 알아두어야 할 점을 공개했다. 

가장 먼저 확인해야 할 것은 '대화 상대방'이 누군지 정확히 확인해야 한다는 점이다. 부동산 계약은 대부분 중개사무소를 통해 진행하게 되는데, 매수인이나 임차인이라면 원하는 매물에 관해 중개사무소에 문의할 때부터 주의를 기울일 필요가 있다고 설명했다. 

법무법인 로윈 부동산전문 조세영 대표변호사는 "부동산 계약 시 중개보수와 관한 분쟁이나 중개대상물설명의무 위반에 따른 분쟁이 빈번한 만큼 향후를 대비해 본인과 연락한 사람이 공인중개사인지 단순 중개보조원인지를 정확하게 확인할 필요가 있다"라고 전했다. 

또한 이보다 더 중요한 것은 매매 상대방에 대한 확인이다. 매매 계약은 당사자가 직접 서명하고 날인하는 것이 원칙이다. 불가피하게 대리인과 계약서를 작성해야 한다면 반드시 대리인이 매도인으로부터 대리권을 부여받았는지 위임장, 인감증명서 등을 통해 확인해야 하며, 계약금이나 중도금, 잔금 등 돈은 매도인 본인에게 지급하는 것이 좋다. 

다음으로 꼼꼼하게 확인해야 할 것은 등기부등본이다. 등기부등본 확인은 부동산 계약의 기본적인 부분이다. 등기부등본 상의 갑구의 소유자, 매물에 대한 가압류, 가처분 유무 등을 확인하고, 을구의 선순위근저당권, 담보물권의 설정 유무를 반드시 확인해야 만에 하나 발생할 수 있는 재산상의 손해를 담보할 수 있다. 

법무법인 로윈 부동산전문 김민중 대표변호사는 "매매하려는 매물이 속한 해당 건물 전체의 소유자가 동일하고 공동담보목록으로 근저당이 설정된 경우라면 더욱 주의해야 한다"라며 "공동담보는 하나의 대출에 여러 개의 부동산을 담보로 제공하는 것으로, 공동담보목록 근저당권 설정이 된 경우 계약 매물 외에 해당 건물 다른 호실의 선순위 공동담보, 근저당, 선순위 보증금을 모두 확인해야 한다"라고 전했다.

뿐만 아니라 매매대급 지금 방법도 계약서 상에 명확하게 기입할 필요가 있다. 최근에는 단기간에 부동산 가격이 급등하는 일이 반복되면서 계약금, 중도금, 잔금의 금액뿐 아니라 지급 시기에 따라 계약해제권 발생 여부가 문제가 되는 경우가 매우 흔하게 발생하고 있기 때문이다. 

법무법인 로윈 윤일주 변호사는 "이미 계약이 체결된 경우라도 매도인 또는 매수인은 이행(중도금 또는 잔금의 지급)에 착수 전까지는 계약을 해제할 수 있고, 계약해제권은 형성권으로 어느 일방의 의사표시로 계약이 해제될 수 있다"라며 "계약서에 중도금, 잔금의 지급 시기를 명시하지 않을 경우 계약해제권의 기준이 되는 '이행의 착수' 시기가 모호해져 분쟁의 빌미가 될 수 있는 만큼 매매대금 지급 시기와 방법을 계약서에 필수적으로 명시해야 한다"라고 전했다. 

마지막으로 특약사항에 관한 표시도 체크해야 한다. 매매 상에 추가로 필요한 내용이 있다면 구두 협의가 아니라 모두 특약사항으로 명시해야 한다. 실제로 구두계약을 어기는 사례가 많아 임차인이나 매수자는 도배 등 사소한 부분이라도 특약사항에 기재해 향후 분쟁 시 책임소재를 확실해야 한다.

한편, 법무법인 로윈은 서울강남, 부산해운대에서 사무소를 운영 중이다. 부동산전문변호사들이 계약금 배액배상, 건물명도, 분양계약금 반환, 전세보증금 반환 등 다양한 사건을 성공적으로 해결하고 있다. 이와 함께 미국변호사, 한국 및 미국 회계사, 세무사, 감정평가사, 각 분야 의사 등 전문가와의 제휴를 통해 필요한 경우 원스톱 자문서비스를 제공 중이다.