[세컷뉴스] 업그레이드된 재건축-재개발 방식, 어떤 점들이 좋아졌나?

[시선뉴스 조재휘] 정부가 이번 2·4 공급대책에서 '공공 직접시행 정비사업' 방식을 도입하며 재건축·재개발을 추진하는 단지들이 얼마만큼 참여할지 관심이 쏠리고 있다. 이번 방식은 공공이 주도해 사업을 보장하되, 시공사 선정 등 중요한 사안에 대해서는 주민의 의견을 수렴하는 등 업그레이드된 재건축·재개발 방식이다. 과연 어떤 것들이 좋아졌는지 알아보자.

첫 번째, 각종 인허가 단축·용적률 등 인센티브 제공

이번 ‘공공 재건축·재개발’은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 직접 사업을 시행하는 것이 아니라 조합이 사업을 진행하되 공공이 시행에 참여하면서 사업성을 분석하고 지원하는 방식이다. 정부가 각종 인허가를 단축해주고 용적률 등 인센티브를 주는 것이 핵심이라고 할 수 있다.

공공재건축의 경우 용적률을 300∼500%까지 부여하고 최고 층수 제한을 35층에서 50층으로 높여 주택을 늘릴 수 있도록 해준다. 다만 늘어나는 용적률의 절반은 공공주택으로 기부채납해야 한다. 공공재개발은 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려주고, 늘어난 용적률의 20∼50%는 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납하도록 했다. 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올려주면서도 기부채납 비율은 일반 재개발(50∼75%)보다 낮다는 장점이 있다.

두 번째, 패스트트랙 방식 도입해 사업에 걸리는 시간 단축

분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 건축심의나 환경영향평가 등 인허가를 한 번에 받도록 지원하는 ‘패스트트랙’ 방식을 도입해 사업에 걸리는 시간을 기존의 절반 이하로 줄여주는 것도 매력적이다. 

주민과 조합에서 기존 공공 재건축·재개발 방식과 공공직접시행방식 가운데 어느 방식을 택할지 정하게 된다. 그동안 일부 단지에서 재건축 추진의 걸림돌로 꼽아 온 재건축초과이익환수제를 적용하지 않고 조합원 2년 거주 의무도 적용하지 않는 것은 가장 큰 인센티브로 꼽힌다.

세 번째, 공공분양 방식으로 진행되기에 불필요한 조합

모든 사업 부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식으로 진행되기 때문에 조합을 설립할 필요가 없다. 기존 조합은 해산 수순을 밟게 되지만 매몰 비용을 보전해주고 시공사를 선정한 경우 업체도 승계한다. 

조합 대신 주민대표회의를 구성해 시공사 선정 등 중요한 사안에 대해서는 주민 의견을 수렴하고 이를 통해 LH가 아닌 브랜드 아파트로 시공도 가능하며 특별건축구역 지정을 통해 특화설계도 할 수 있다. 조합총회나 관리처분인가 등의 절차를 생략하고 통합심의 등을 적용해 기존 13년 이상 걸리던 사업 기간은 5년 이내로 단축된다는 장점이 있다.
 
정비사업 진행 속도 등 단지 상황에 따라 유불리가 다르겠지만, 정부는 재건축초과이익환수제 면제와 2년 거주 의무 미적용 등 인센티브를 내세워 '공공 직접시행 정비사업'의 장점을 홍보하고 있다. 이번 방식으로 재건축·재개발 사업자들의 참여를 얼마나 유도할지 관심이 모이고 있다.