[법률정보] 상가건물임대차보호법의 상가권리금을 인정하지 않는 특약의 유효성

상가건물임대차보호법에는 임대차계약이 끝나기 6개월 전~1개월 전 사이의 기간에, 기존세입자가 자신과 권리금 계약을 맺은 신규세입자를 임대인에게 주선해 계약을 맺도록 하는 방식으로 상가권리금의 회수를 시도할 수 있도록 하고 있다.

이에 따라 임대인이 정당한 이유 없이 신규세입자와의 계약거절, 과도한 차임이나 보증금 설정 등으로 회수를 어렵게 했다면 손해배상을 하도록 하고 있다.

상가권리금 때문에 손해를 볼 수도 있다고 생각하는 임대인들은 애초 임대차계약을 맺을 때 ‘권리금을 주고받지 않기로 한다.’거나 ‘신규임차인 주선 포기’, ‘시설비 등을 포기’ 등의 내용으로 특약사항을 기재하는 경우가 있다.

일단 상가임대차보호법 제15조에서는 이 법과 다른 내용으로 한 약정이 임차인에게 불리하다면 효력이 없다는 규정을 두고 있으며, 권리금과 관련된 조항은 사실상 임차인을 보호하기 위한 내용으로 규정된 것이 대부분이고, 그러한 약정은 임차인이 권리금 회수나 그와 관련한 손해배상을 청구하지 못하도록 하는 내용이기 때문에 원칙적으로 무효에 해당한다.

따라서 원칙적으로는 상가권리금 등을 인정하지 않는다는 특약이 존재한다고 하더라도, 기존세입자는 신규세입자와 권리금 계약을 맺은 후 주선하는 방식으로 회수를 위한 노력을 다할 수 있고, 만약 임대인의 방해를 받아 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수 있는 것이다.

그러나 그러한 약정이 무효에 해당하기 위해서는 ‘임차인에게 불리한 것’이라는 전제가 필요하다. 때문에, 만약 그러한 약정을 했더라도 결과적으로 임차인에게 불리하지 않은 것으로 판단되어 유효한 약정이 될 수가 있으며, 여러 하급심 판례들에서는 권리금 배제약정이 임차인에게 꼭 불리하게 작용하지 않았다고 폭넓게 보아 특약이 유효하다는 것을 전제로 판단하는 경우들도 있다.

하급심 판례의 경향은 주로 그러한 특약이 존재한 경우에도 임차인의 계약갱신청구권(처음의 계약 기간을 포함해 총 10년까지) 행사가 가능한 기간 이후에도 장기간 계속해 계약을 갱신해줬기에 권리금 회수에 충분한 기간이 주어진 경우였다면 배제 특약을 인정해주는 경우도 많다.

물론 아직은 완전하게 확립된 판례의 경향이라고 하기에는 사례가 많은 편이 아니므로 이러한 특약을 배제하고 권리금 회수나 그로 인한 손해배상을 청구하려는 임차인, 반대로 특약에 따라 불필요하게 권리금에 대한 부담을 떠안는 일을 피하고 임차인을 퇴거시키길 원하는 임대인은 충분한 협의 시도 및 법리적 대응책을 마련할 필요가 있다.