[법률정보] 재건축 정비사업, 총회결의가 적법하기 위한 요건이란

[칼럼니스트 강동원] 재건축 정비 사업에 대해 정관변경을 하는 총회결의가 적법하기 위한 조건은 어떻게 될까? 실제 판례를 통해 자세히 알아보자.

아파트 단지 안 상가는 분양가와 권리가액이 커서 주민이 거주하는 아파트와 다르게 가격이 책정되고 싶어 한다. 반면 조합에서는 아파트 부분을 높이 매기고 아파트 상가를 낮게 매겨 이익을 많이 가져가고 싶어 해 가치를 둘러싼 분쟁이 일어나곤 한다.

간혹 재건축 사업구역 내 아파트와 아파트 상가가 독립채산제와 유사하게 흘러가는 경우가 있다.

아파트 상가 소유자들과 아파트 소유자들이 비용정산과 개발이익을 별도로 정산하고 상가협의회가 상가에 대한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다는 내용으로 합의가 이루어졌다.

소송에서는 이러한 내용이 조합의 정관에 규정해야 하는 사항인지, 재건축정비사업조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하기 위해 충족해야 하는 기준이 무엇인지에 대한 내용이 화두가 되었다.

원칙적으로 도시 및 주거환경정비법 제45조에 의하면 조합 총회 의결은 조합원 과반수의 출석과 출석한 조합원의 과반수 찬성이 필요하다. 그리고 조합의 정관변경이나 비용부담 등 주요사항은 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다.

대법원은 이러한 사항에 대해 조합의 비용부담 및 조합원의 권리 의무에 관한 것으로 조합임원의 권리 의무, 임원의 업무의 분담 및 대행 등 관리처분계획에 해당하기에 원칙적으로 조항의 정관에 규정한다고 판시했다.

그리고 조합의 비용부담에 대한 내용이 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 변경되었다면 정관변경 절차는 아니더라도 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다고 판시했다.

재건축 조합에서 아파트 상가조합과 아파트 조합이 비용분담이나 수익에 관한 내용을 따로 정산하려 한다면 이는 조합의 정관에 규정하여야 하고 이를 위해서는 조합의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다는 것이다.

재건축 재개발 정비사업에서 어떠한 사항이 조합의 정관으로 규정되어야 하는 사항인지, 조합의 정관으로 규정된 사항인데 이 내용을 바꾸려면 특별정족수를 충족해야 하는지 등은 다소 어려운 부분이다. 정비사업 진행에 대해 이와 같은 의문점이 있다면 전문 변호사와 상담하는 것도 한 방법이다.