강남 아파트 가격에 영향 끼치는 ‘재건축 부담금’은 무엇? [지식용어]

[시선뉴스 김병용 / 디자인 이정선] 절대로 함락되지 않는 성과 같던 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)의 아파트 가격이 무너지고 있다. 지난 26일 한국감정원이 발표한 ‘2018년 5월 3주 주간아파트 가격동향’에 따르면 서울 강남 4구의 아파트 매매가는 전주대비 0.05% 하락했다. 이는 지난달 초부터 7주째 이어지고 있는 하락세이다. 

투기의 상징이자 꺼지지 않는 불꽃과도 같던 강남 4구의 땅값이 바람 앞의 등불이 된 지금의 형국은 무엇 때문일까?

한국감정원은 하락의 원인을 기존 수도권 아파트의 신규공급물량 증가와 더불어 서초구 소재 반포 현대아파트의 ‘재건축 부담금’ 때문으로 평가하고 있다. 재건축 부담금(재건축 초과이익 부담금)이란 재건축 아파트의 과도한 가격상승을 막기 위해 2006년 제정된 법으로 재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 그 이익의 일정 금액을 조합원들로부터 환수하는 돈이다.

재건축 추진위 구성 시점부터 입주 시점까지의 평균 집값 상승분을 도출하고 여기에 공사비나 조합운영비 등의 개발비용을 뺀 금액을 조합원 1인당 평균 이익으로 계산하고, 이 평균 이익이 3천만 원 이상이면 초과이익으로 간주돼 한 달에 한 번씩 부담금이 조합에 부과되는 구조이다.

지난 15일에 발표된 반포 현대아파트의 재건축 부담금은 애초 재건축 조합이 예상한 850만 원을 훨씬 웃도는 1억 3569만 원이었다. 이어 정부의 재건축 초과이익에 대한 부담금 시뮬레이션 결과 강남 4구 15곳의 평균 부담금 예정액은 4억 3900만 원, 최소 1억 6천만 원에서 최고 8억 4천만 원이었다.

총 80가구 규모 한 개동의 소규모 단지인 반포 현대아파트의 부담금이 1억 4천만 원에 육박하자 대단지의 환수액은 수억 원에 달할 것이라는 우려가 생기면서 재건축을 추진하려던 강남권 아파트 단지에 대한 매수 심리가 크게 위축된 것이다. 

이에 단지 내 조합원들은 크게 반발하고 나섰다. 예상보다 높은 재건축 부담금으로 인해 아파트가 한 채인 사람들은 그 금액을 감당하기가 어렵다는 것이다. 또한, 지방자치단체가 조합에 부담금 총액을 통보하면 조합이 부담금을 배분하는 방식인 재건축 부담금의 특성상 아파트로 시세차익을 크게 얻은 조합원과 적게 얻은 조합원 사이에 갈등이 생길 수밖에 없다는 지적이 나오고 있다.

이와 같은 재건축 부담금에 대한 조합원의 반발에 국토부는 매뉴얼에 따른 것이라는 대답과 함께 재건축 부담금은 정상 주택가격분과 개발비용을 모두 공제한 초과이익에만 적용하고, 그 범위도 최대 50%로 제한하고 있기 때문에 과도한 재산권 침해로 볼 수 없다고 강조했다.

재건축 부담금은 예상보다 높은 예상액으로 인해 조합원과 정부 간 갈등의 주체가 되었다. 하지만 제도가 아직 시행 초기인 만큼 그 장단점을 속단할 수 없는 단계이다. 재건축 부담금 제도가 앞으로 아파트의 과도한 가격 상승을 억제하고, 개인의 재산도 보호할 수 있는 제도로 자리 잡을 수 있을지 귀추가 주목된다.