자연 보호와 효율적인 공간 활용을 위해 필요한 ‘건폐율’ [지식용어]

[시선뉴스 이승재] 성냥갑처럼 세워진 듯 보이는 건물들. 그러나 그 건물들이 생각보다 복잡한 규제를 받으며 세워 진다는 것을 아는가? 건물의 높이와 평수 등은 주변 환경에 따라서 다양한 규제를 받으며 지어진다. 특히 대지면적 중 얼마나 건물을 지을 수 있는가는 도시의 공간 활용에 큰 영향을 미치기 때문에 우리는 이 부분에 대해서 기준을 마련해놓았고, 이를 ‘건폐율’이라 한다.

건폐율은 건물을 지을 수 있는 면적 비율을 말한다. 쉽게 설명하자면 건폐율의 폐는 덮을 폐(蔽)를 사용하는데 말 그대로 건물이 땅을 얼마나 덮을 수 있는가를 비율로 나타낸 것이다.

건폐율을 구하는 공식은 {(건축면적 / 대지면적)*100}이다. 즉, 100㎡의 땅에 건폐율이 50%라면 50㎡만큼의 땅에 건물을 지을 수 있는 것이다. 건폐율이 높을수록 대지면적에 비해서 건축면적이 높다는 것을 의미하며, 건폐율은 토지를 얼마만큼 활용할 수 있는가를 결정짓기 때문에 토지 가격에 직접적으로 영향을 미치고, 건폐율이 높을수록 토지 가격이 높아진다.

건폐율을 정해 건물 면적을 규제하는 이유는 대지 안에 최소한의 공지를 확보해 건축물의 과밀을 방지하면서 주변 건물들의 일조, 채광, 통풍 등을 보장해 쾌적한 환경을 조성하고자 함이다. 아울러 화재 등 기타 재해가 발생했을 때 화재의 확산을 막고, 소화 피난 등에 필요한 공간을 확보하기 위한 목적도 존재한다.

건폐율은 토지에 지을 건물의 용도에 따라서 달리 책정된다. 국토계획법 제 84조를 살펴보면 건물의 용도별로 건폐율을 달리 정해놓은 것을 알 수 있다. 주거지역의 경우 최대 60%, 상업지역의 경우 최대 90%, 공업지역의 경우 최대 70%, 녹지지역 및 자연환경 보전 지역은 20% 이하로 정해 놓았다. 하지만 국토계획법에서 정해놓은 건폐율이 모든 지자체에서 적용되는 것은 아니다. 국토계획법 시행령의 수치는 이 범위 안에서 지자제들이 구체적인 건폐율을 자율적으로 정하도록 기준을 제시한 것이다.

그리고 최근 건폐율을 완화하고자 하는 움직임들이 많이 보이고 있어 더욱 이슈가 되었다. 올해 3월말부터 2017년 말까지 경기도내 개발제한구역에 위치한 공장은 대지면적을 40%까지 건물을 증축할 수 있게 됐는데, 이로써 건폐율 40% 미만인 개발제한구역 내 46개 공장이 추가로 증축을 할 수 있게 됐기 때문이다. 또 정부도 개발제한구역으로 지정되기 전에 세워진 공장이 증축을 할 경우 20%였던 건폐율을 40%까지 늘렸다. 그동안 녹지 보호를 위해서 개발제한보호 구역은 가장 높은 규제 비율을 적용했지만 점점 이 비율이 높아지고 있는 것이다.

규제란, 혹시 생길지 모를 문제와 위험에 대비해 정해놓은 일종의 안전장치를 의미한다. 이런 규제를 완화할 때는 그런 문제와 위험을 감수할 또 다른 안전장치를 마련하는 등의 철저한 준비를 해야 한다. 쉽게 규제를 완화해 그동안 유지해왔던 자연 환경이나 도시의 공간 효율이 망가져버린다면 다시 원상태로 복귀하기는 쉽지 않다. 건폐율이 한시적으로 완화된 상황에서 우리는 지속적으로 규제 완화 지역을 관찰하고 관심을 가져야 하는 이유다.