[시선뉴스 정유현] ‘1000만원이면 32평 짜리 집을 살 수 있습니다’라는 광고. 심심치 않게 볼 수 있다. 불가능해 보이면서도 ‘가능할까?’라는 의문이 드는 이 광고, 결론부터 이야기 하자면 정말 집을 살 수 있다고 할 수 있다기보다 ‘1000만 원 정도의 투자만을 통해 산 집이 향후 높은 이익을 기대해 볼 수 있다‘로 풀이하는 게 맞다. 그 이유는 ’갭투자‘가 가지고 있는 가능성 때문이다.

 

‘갭투자’란 전세가격과 매매가격의 차이(GAP)가 매우 적은 것을 이용해 아파트 또는 빌라 등의 주택을 매입하여 단기간에 전세가격을 올려 매매가격 상승을 유도하는 투자 방식을 말한다.

‘갭투자’는 요즘같이 전세가율이 높을 때 더 많이 볼 수 있다. 지난 5월 31일 KB국민은행 주택가격 동향 조사결과에 따르면 서울의 전세가율은 계속 올라 처음으로 75%에 도달했다. 서울 강북은 전국 평균(75.2%)을 웃도는 77.7%, 강남은 72.6%를 기록했다. 예를 들어, 1000만원이면 살 수 있는 집이 700-800만 원 대에 전세로 나오고 있다는 뜻이다.

이런 경우에 사람들은 전세로 집을 구입하기보다는 대출을 받거나 여유자금을 통해 100-200만원을 더 보태 일단 집을 구입하는 것을 노려볼 수 있다. 왜냐하면 최근 ‘전세대란’ 등의 분위기를 이용해 전세 가격을 올리고, 매매가격이 상승할 때 다시 집을 내놓게 되면 차익이 고스란히 자신의 이득이 될 수 있기 때문이다. 따라서 요즘같이 전세가율이 높을 때 ‘갭투자’를 하는 사람이 많아지는 것이다.

하지만 ‘갭투자’는 전세가의 오름세가 계속돼야 한다는 전제조건을 충족시켜야 한다. 만약 전세가나 매매가가 떨어질 경우 집을 처분하더라도 전세보증금을 돌려주지 못하는, 이른바 ‘깡통전세’로 이어질 수 있기 때문이다.

그런데 이러한 위험성은 요즘같이 ‘갭투자’가 많이 이루어 질수록 위험도가 커진다. 투자자가 몰림에 따라 물량이 많아지면 그 만큼 높은 수익도 기대하기 어려워지기 때문이다. 한 서울 부동산 중개인에 따르면 최근 지방에서 올라온 중년 부부들이 인근 아파트를 한명 당 많게는 10채씩 매입해 전세로 돌렸다고 한다. 이렇게 물건이 많아지면 집값이 떨어질 가능성 또한 커지는 것은 불 보듯 당연한 것이다. 따라서 ‘갭투자’를 하기 위해서는 많은 고민이 필요한 것이다.

그렇다면 갭투자를 할 때 어떤 점을 주의해야 할까? 우선 ‘갭투자’시 매매가와 전세가가 95% 이상인 곳은 가급적 피해야 한다. 이런 주택은 매매가 잘 이뤄지지 않아 매매가가 오르지 않을 가능성이 높기 때문이다. 또한 ‘갭투자’를 정말 하고 싶다면, 전세가격이 정말 오를 수 있는지 주변의 상황을 잘 살펴야 한다. 전세가의 변동이 없어 중장기로 투자가 길어질 수 있으니 단기 수익을 취하려고 하기보다는 월세수익전환으로 장기간 시간을 두고 생각해야 한다.

두 번째, 위험 예상비용을 생각해야 한다. ‘갭투자’는 매입하려는 집의 매매계약과 동시에 전세계약을 체결해서 매매대금의 잔금을 전세잔금으로 대체하는 방식으로 이뤄진다. 그런데 갑자기 변수가 생겨 잔금 일까지 전세가 안 나가는 경우에 그 피해는 고스란히 투자자가 떠안게 된다. 따라서 위험 예상비용을 생각하고 ‘갭투자’를 시도해야 한다. 전문가들은 이런 문제 때문에 ‘갭투자’는 여유자금 충분히 있을 때 시도하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다.

세 번째, 만약 ‘갭투자’를 하고 싶은데 그만큼 걱정도 많이 된다면, 전세금반환보증보험가입 등의 방법을 강구할 필요도 있다. 전세금반환보증보험이란 주택이 경매로 넘어가 전세금을 돌려받지 못하거나 계약 종료 후 집 주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 전세금을 보증기관으로부터 대신 받을 수 있는 상품을 뜻한다. 보험 가입 비용과 납입 비용이 필요하겠지만, 그래도 아무 대책이 없는 것보다는 비교적 안정적일 수 있다.

하지만 전세가율이 높다고 해서 매매가격이 반드시 오른다고 보장할 수 없기 때문에, 많은 고민과 현명한 선택이 필요하다. ‘돌다리도 두드려 보고 건너라’라는 옛 말처럼, ‘갭투자’를 할 때는 어느 때보다 신중해야 할 것이다.  

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