[인사이드쇼] 주택담보대출 신규 가이드라인, 누구를 위한 정책인가 [시선뉴스]

[시선뉴스 한성현]

■ 명지대학교 부동산학과 권대중 교수

[앵커]
지난 2월 1일 이었죠. 주택담보대출 심사가 강화됐습니다. 서민들의 가계부채를 줄여보겠다 이런 의도인 것 같은데요. 그래서 오늘 박진아의 인사이드쇼에서는 깐깐해진 주택담보대출에 대해서 알아보고 앞으로 부동산 시장에 대해 전망해 보겠습니다. 명지대학교 권대중 교수님과 함께 합니다. 안녕하세요.

[인터뷰]
안녕하세요

[앵커]
2월 1일 날짜였죠. 주택담보대출의 새로운 가이드라인이 나왔는데. 비교적 깐깐해졌다. 심사가 강화됐다. 이런 말이 좀 있습니다.

[인터뷰]
이전까지의 주택담보대출은 그 담보력과 소득만 있으면 줬죠. 그리고 우리가 담보력을 DTI 또는 LTV해서 주택담보 인정비율이나 또는 소득인정비율로 대출을 줬는데 이번 2월 1일날 정부에서 발표한 주택담보대출 방안에서 보면 그뿐이 아니라 소득증명까지도 해야되는 그래서 깐깐해 졌고요. 그리고 또 하나 그 통상 3년에서 5년 정도 거치식 대출을 주던 것을 신규로 대출을 받는 것을 1년 이내로 줄여서 1년만 거치식 하고 나머지는 장기분할로 갚는 방식으로 변했고요. 또 하나 이제 다른 부채가 있는 경우에는 지금까지는 이자낼 수 있는 능력만 감안 했는데, 이제는 이자 능력뿐 아니라 3건 이상의 대출이 있으면 이걸 합산해서 총 부채 상환비율로 따져서 대출을 주기 때문에 다주택자라든지 다른데 대출이 있는 경우는 특히 이 통상 서민층들이 많이 쓰고 있는 마이너스 대출이 있는 경우 이것도 대출로 잡히기 때문에 점점 어려워졌습니다. 이런 것들을 마지막 대출을 받는 사람들이 어느시점에 끝나냐에 따라 다른데 기존 대출자는 관계가 없습니다. 그러나 신규 대출자는 모두가 해당이 되기 때문에 주택시장에는 악재라고 보여집니다.

[앵커]
상환방법과 대출방법이 좀 변화가 된건데 구체적인 내용들을 간단하게 시청자분들이 이해하기 쉽게 설명하자면 어떤 부분들이 있을까요?

[인터뷰]
거치식 대출이 뭐냐면요. 대출을 받은 사람이 3년 거치 20년 상환 그러면 3년동안 이자만 내는 겁니다. 그리고 나머지 이제 17년 동안 원금과 이자를 동시에 갚아나가는 건데 주택 가격이 올라갈 때는 3년 또는 4년, 5년 거치식으로 대출을 받고난 다음에 나머지 원금을 뒤로 갚겠다고 이야기 해 놓고 주택가격이 올라가면 팔아서 원금을 갚아버리는 그런 현상들이 생겼죠. 그래서 기존에는 주택가격이 올라 갈때는 가능했는데, 주택가격이 안정화되거나 침체가 되면 이런 것들은 대출을 받을 때 위험성이 있죠. 그래서 거치식 대출을 이제는 1년 이내로 신규대출일 경우는 1년 이내로 하고 그 나머지는 전부다 거치식 대출이 아닌 원금균등분할상환방식으로 가는데, 여기 두가지 방식이 있는데 좀전에 말씀드린대로 변동금리냐 고정금리냐. 변동금리는 금리가 올라갈 때 불안하고 위험할 수가 있죠 그래서 고정금리대출을 유도하는 쪽으로 그래서 미국이나 선진국처럼 1년 거치에 장기분할상환 방식으로 바뀐 것이 가장 크고요. 두 번째는 상환 방식에 있어서도 대출방식에 있어서도 주택담보대출 비율만 가지고 따지던 것이 소득 증명까지도 가야하는. 소득이 없는 자에게는 최저 생계비 기준으로 대출을 해줬습니다. 이제 안 됩니다. 나이가 드신분들 소득이 없는 분들이나 저소득층은 점점 더 어렵게 됐다고 봐야 됩니다. 그리고 세 번째는 주택담보대출 금리가 변동금리로 받았을 때에는 향후에 금리가 올라간다면 올라가는 그 리스크 프리미엄처럼 스트레스 금리를 적용해서 가산금리를 매길 수 있게 해놨어요 그런 경우에 특히 일반 적으로 다 적용하는게 아니고 DTI나 LTV 소위 주택담보 인정비율이나 또는 소득대비 인정비율 그 비율이 80프로가 넘는 경우에 이걸 적용하는 걸로 그렇게 이제 해놔서 어떻게 보면 은행권에 좋게 만든 것 같아요.

[앵커]
그런 말들도 좀 나오고 있죠.

[인터뷰]
그리고 이제 마지막은 이제 그 집단 대출에 대해서는 규제를 안 했죠. 이건 지금 부동산 시장이 살아나고 있는데 과열되고 있는 것을 한 번에 침체되는 것을 방지하기 위해서 한 것 같은데 결국에는 이 집단대출도 장기적으로 볼 때는요 주택담보대출 규제 안에 들어올 수 밖에 없지 않느냐. 분양 시장에서 분양을 받는 수분양자 입장에서는 계약금만 내고 나머지 60프로는 대출로 대체하고 나머지 30프로 잔액은 분할로 해서 잔금을 내게 됩니다. 그리고 난 다음에 집단대출을 동시에 갚아야 하는 문제가 나와요. 이때는 이걸 적용을 안 하고 대출을 주겠다는 겁니다. 그 다음에 소유권이 변동 되거나 등기를 변경할 때에는 좀전에 말씀드린대로 대출 규제가 따르게 되죠.

[앵커]
고정금리 대출방식 변동금리 대출방식 이렇게 두 가지가 있는데 사실 국민들 입장에서는 어떤 것이 더 유리한가 그게 가장 궁금하시거든요? 어떤게 더 유리한가요?

[인터뷰]
한 마디로 말씀드리면 금리가 올라가는 시장에서는 고정금리가 낫겠죠. 금리가 내려가는 시장에서는 변동금리가 낫고요. 그러나 이제 지금 현재 최저금리라고 봐야 됩니다. 시청자 분들께서 살아가는 세상에서는요. 네 가지 특징이 있습니다. 저성장, 저금리, 저물가 그리고 저출산입니다. 향후에 금리가 그렇게 많이 올라가지 않을 거라고 예측한다면 변동금리로 받는 것이 좋겠지만 향후에 미국이 금리가 올라가고 중국 경제가 어려워지고 우리도 북핵 문제 때문에 경제가 안 좋아지면 제일 먼저 타격을 받는 것이 금융시장의 안정화입니다. 금융시장의 안정화를 하려면 금리를 높일 수밖에 없어요. 낮춰서는 안 되거든요 한계가 있기 때문에. 그래서 장기적으로 금리가 올라간다고 본다면 지금 당장 시청자분들이 주택담보대출을 받는다면 고정금리로 받는 것이 좋은데. 고정금리가 변동금리보다 0.5퍼센트 정도 높습니다. 많이는 1포인트 까지도 높습니다.

[앵커]
그렇군요. 그래도 지금 우리나라의 상황을 본다면 그런 부분을 봤을 때는 고정금리가 조금 더 유리하다. 이런 말씀이신거죠? 문제는 부작용입니다. 부작용에 관한 이야기들이 나오고 있는데요. 말씀하신 것처럼 사실 서민들의 대출이 더 어려워지고 있습니다. 그렇다면 누구를 위한 대출이냐.

[인터뷰]
이건 전체적으로 국가 경제적 측면에서 본거고요. 가계대출이 늘어나니까. 가계대출을 규제하는 것은 주택시장에는 악재지만 부실과 관련해서는 미연에 방지하기 위해서 큰 문제는 없습니다. 단지 문제가 뭐냐면 제1금융권에서 대출을 받지 못하는 서민들이 제2금융권으로 옮겨갈 수가 있습니다.

[앵커]
그게 가장 큰 문제죠.

[인터뷰]
제2금융권에는 요새 영업이 잘 안되다 보니까 담보력의 한 90프로까지 대출을 주고 있습니다. 근데 제1금융권에 2배내지 2.5배까지 금리가 높습니다. 그러니까 이걸 상환하지 못하면 파산까지 갈 수가 있어요. 그래서 가장 두렵거나 염려되는 것이 제1금융권에서 대출을 받지 못하는 서민들 그리고 나이가 드신 분들이 제2금융권을 두드릴 경우에 제2금융권이 부실 될 수가 있습니다. 그게 가장 염려가 됩니다.

[앵커]
그러면 오히려 금융권 시장도 장기적으로 보면 더 부실 될 가능성이 있는 것 아닌가요?

[인터뷰]
전반적으로 전체적으로 볼 때는 부실을 예방하기 위해서 정부가 내 놓았지만 제2금융권 같은 경우에는 다른 대책이 또 나올 수도 있겠습니다만 현재 상황이라면 부실 가능성이 있지요.

[앵커]
교수님 개인 적으로 이번에 새롭게 나온 주택담보대출 가이드라인에 대해서 어떻게 평가를 하고 계신지 혹시 미흡한 점이 있다면 이런점은 추가해야 하지 않겠나 이런 부분들이 있을 것 같은데요.

[인터뷰]
제가 말씀드린다고 바뀌진 않겠지만 제 욕심에는 처음부터 조금 잘 못 끼운 단추가 아닌가. 주택시장을 어렵게 살려놨습니다. 정부가. 그런데도 불구하고 악재가 이렇게 2월달부터 나와서 거래 건수가 줄고 미분양이 지난해말 기준으로 6만 7천 가구정도가 됩니다. 이게 점점 늘어나지 않을까라는 염려가 되고요 작년에 52만 호 정도가 공급이 됐고요 70만 호 정도가 인허가를 받았습니다. 금년에는 38만 호 정도가 공급될 것으로 보이고 있는데 미분양이 정체 되면, 2008년도 연말에 밀어내기 식으로 나왔던 주택들이 2009년도 1월말 기준으로 16만 7천 호가 미분양 났을 때 정부는 미분양 주택을 구입하는 경우에 5년간 양도세 혜택을 준 적이 있습니다. 그게 바로 2009년도 2월 12일 대책인데요. 그러도고 미분양이 계속 몇 년간 쌓여서 박근혜 정부가 들어서는 2012년도 9월 12일부터 연말까지 똑같은식으로 취득세 50프로 면제 감면혜택과 양도세 5년간 면제 혜택을 줬거든요. 이런 것들이 재현되지 않게 하려면 이번 정부가 내 놓은 담보대출에 대한 규제가 조금 지금보다는 강도가 조금 낮았어야 하지 않겠나 아니면 방법을 바꿨어야 하는게 아니냐는 생각이 듭니다. 그 방법 중에 첫 번째가 지금까지 3년 내지 5년식 거치로 주던 것을 2년 1년으로 줄이는 연차적 계획이 필요하지 않았냐.

[앵커]
적응의 기간이 필요하죠.

[인터뷰]
지금 1년으로 줄였잖아요. 올해는 3년 내년에는 2년 내후년에는 1년 이렇게 좀 연차적으로 줄였으면 주택시장이 연착륙 하는데 도움이 되지 않았겠나 이런 생각이 들고요. 또 하나는 주택담보대출 비율에서 담보비율과 소득비율을 진행하던 것을 소득증명으로 가잖아요? 소득증명으로 가는 것은 저는 역발상으로 생각하고 있는데요. 신혼부부나 젊은 사람들은 향후 미래가치가 있는 분들 아닙니까. 소득이 늘어날 거란 말이죠. 이들은 주택을 구입하기가 점점 어려워 졌어요. 소득이 적으니까. 그러나 이들에게 미래가치가 포함된 주택담보대출을 인정해서 주면 주택 구입이 좀 더 쉽지 않았겠나. 이런생각이 듭니다.

[앵커]
그렇네요.

[인터뷰]
이 두 가지 제가 좀 아쉬움이 있어요. 그래서 뭐 이게 정부가 변화 시킬지는 모르겠습니다만은

[앵커]
저희 방송을 통해서 충분히 변화가 될 수도 있지 않겠습니까? 마지막 질문 인데요. 주택담보대출과는 조금 별개의 질문입니다, 아마 시청자 분들께서 가장 많이 힘들어하시는 부분일 거에요. 요즘 이사철이죠. 근데 전세난 전세가 없습니다. 월세의 가격도 계속 치솟고 있고요. 이제 전세가 없어질까요?

[인터뷰]
제가 그거 할 말이 많습니다. 전세제도는 우리나라만 있는 제도 인데요. 이 전세제도가 점점 없어지는 이유가 있습니다. 저금리가 되다 보니까 은행에 예금보다 부동산 투자 수익이 더 높거든요 그러니까 주택소유자들이 이걸 반전세나 월세로 돌리고 있기 때문에 전세수요는 그대로 있는데 공급량이 줄어버린 겁니다. 주택 전세 제도를 해결할 수 있는 방안은 저로써는 없습니다. 이 주택 자체가 금리가 낮은 상태에서는 반전세나 월세가 더 가속화 될 수 밖에 없지 않느냐. 전 세계적으로 유일하게 전세제도가 우리나라에 있는데 이 전세제도는 이자는 붙지 않지만 저축성이거든요.

[앵커]
그렇죠.

[인터뷰]
그러나 월세나 반전세는 소비성입니다. 소비성이기 때문에 가계비에서 나갑니다. 주거비에서 나가기 때문에 세입자 입장에서는 목돈을 마련하기가 점점 더 어려워집니다. 제 생각에는 전세제도가 유지됐으면 좋겠습니다.

[앵커]
저도 마찬가지입니다. 오늘 좋은 말씀 감사합니다. 깐깐해진 주택담보대출 그리고 전월세난 사실 이렇다 할 해결 방법이 없는 것 같아서 씁쓸한 마음이 드는데요. 앞으로 정부가 이런 부분에 대해서 더 빨리 해결책을 찾는 것이 답이 아닌가 싶습니다. 오늘 준비한 소식은 여기까지입니다. 저는 다음 시간에 또 찾아뵙도록 하겠습니다. 시청해주신 여러분 고맙습니다.

책임프로듀서 : 김정우 / 취재기자 : 심재민 / 연출 : 한성현, 문선아