임대료 상한선 내에서만 올리면 여러 혜택이! ‘상생임대인’ 제도 [지식용어]

시선뉴스=심재민 / 디자인=이윤아pro | 고공행진하던 전셋값이 최근 하락선을 타고 있다. 금리 인상 여파로 전세자금대출 이자가 연 6∼7%대까지 치솟으면서 이사 수요가 급감한 영향과, 대출 금리가 단기에 오르면서 전세의 월세 전환이 가팔라진 것이 원인으로 꼽힌다. 여기에 계약갱신청구권은 물론 ‘상생임대인’ 제도로 인해 재계약 수요가 늘어난 것 역시, 전셋값 하락에 큰 영향을 미치고 있다. 

‘상생임대인’은 신규·갱신 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내에서 인상한 임대인을 말한다. 이처럼 상한 내에서만 임대료를 올린 임대인을 임차인과 상생하는 착한 임대인으로 규정하고 이들에게 세금 인센티브를 주는 제도가 바로 상생임대인 제도이다. 

상생임대인 제도는 임대료를 과하게 올리지 않은 임대인에게 양도소득세 혜택을 적용해 전월세 시장을 안정시키기 위해 문재인 정부 당시인 2021년 12월 20일 '2022년 경제정책방향'을 통해 시행됐다. 이후 들어선 윤석열 정부가 2022년 6·21 부동산대책에서 인정 요건을 완화하고 혜택을 늘리는 방식으로 개선했는데, 개선된 상생임대인 제도는 2022년 8월 2일 시행 적용 중이다. 

8월 2일부터 시행 중인 개선된 상생임대인 제도는 무엇보다 요건이 달라졌다. 개정 전에는 임대 개시 시점 1가구 1 주택자이면서 공시가격 9억 원 이하 주택을 보유한 임대인이었는데, 개정 후에는 이를 폐지해 임대 개시 시점에 다주택자이지만 앞으로 1 주택자 전환 계획이 있는 임대인과 공시가격 9억 원 이상의 주택을 보유한 임대인에게도 혜택을 적용한다. 상생임대인으로 인정하는 계약의 체결 시점은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지로, 신규 임차인과 신규계약을 체결하거나 기존 임차인과 갱신계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우 한정해 소급 적용된다.

요건이 되는 상생임대인들에게 제공되는 대표적인 혜택은 조정대상지역 내 1가구 1 주택 양도세 비과세(매매금액 12억 원까지)를 위한 2년 거주 요건 면제이다. 현행 소득세법에 따르면 1가구 1 주택자가 2년 동안 보유한 뒤 집을 팔면 양도세를 안 내도 되지만 2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다. 상생임대인들에게 이 거주 요건을 면제해주는 것이다. 

또 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년 요건도 면제받는다. 더군다나 8월 2일부터는 '1가구 1 주택' 한정 규제가 풀리면서 다주택자도 잘만 이용하면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 양도 시점에만 1가구 1 주택자(2년 이상 보유) 면 되기 때문이다.

한편, 상생임대인 인정 요건이 애매한 경우도 있어 지적이 이어지고 있다. 신축 아파트 전세가 대표적으로, 신축 아파트의 잔금을 대출이 아닌 전세금으로 치를 경우 해당 전세 계약을 상생임대주택의 요건인 '직전 임대차 계약'으로 볼 수 있는지 여부가 모호하다는 지적이다. 이에 대해 기재부 관계자는 "소득세법 시행령 제155조의 3에 따르면 상생임대 대상이 '1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약'이라고 명기돼 있다"며 "잔금을 받아야 취득이 되는 건데 잔금 전에 임대차보증금을 받으면 취득 전에 받는 것"이라고 설명한다.