롯데월드타워보다 높은 빌딩 들어서나? ‘용산정비창’ 부지 개발 추진 [지식용어]

[시선뉴스 심재민 / 디자인 이윤아Pro] 용산 부동산이 개발 기대감에 들썩이고 있다. 지난 26일 오세훈 시장이 발표한 ‘용산국제업무지구 개발구상’을 보면 서울 한복판의 ‘용산정비창’ 부지 개발이 10년 만에 다시 추진된다.

‘용산정비창’은 용산역 인근에 위치해 있었던 철도 정비창을 말하며 이 정비창 주면의 넓은 부지는 서울에 마지막 남은 ‘금싸라기땅’으로 불려왔다. 용산정비창 부지는 면적은 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달한다. 

시내에 남은 마지막 대규모 개발 중심 거점인 높은 가치의 부지인 만큼 개발 계획은 이번이 처음은 아니다. 지난 2013년 국제업무지구 도시개발사업이 무산된 이후 10년째 방치됐다. 또한 문재인 정부가 2020년 8.4대책에서 공공주택 1만호 공급계획을 세웠지만 지구 지정에 실패한 바 있다. 

그런데 서울 한복판의 마지막 남은 ‘금싸라기땅’ 용산정비창 부지 개발이 10년 만에 다시 추진된다. 오세훈 시장은 26일 서울시청에서 이런 내용을 골자로 하는 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표했다. 용산국제업무지구 개발구상은 향후 국제업무지구로 조성될 용산정비창 일대에 대한 개발 가이드라인을 인허가권자인 서울시가 제시한 것. 구체적인 사업지 위치와 규모는 용산정비창 부지와 선로부지, 용산 변전소 및 용산역 후면 부지를 포함해 총 49만3000㎡이다. 부지 72%를 코레일, 23%는 국토부, 5%는 한전이 등이 나눠 소유 중이다.

구상에 따르면 용산국제업무지구는 ▲ 24시간 다양한 활동이 가능한 '융복합 국제도시' ▲ 시민 삶의 질을 높이는 쾌적한 생활환경의 '녹지생태도시' ▲ 세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 '입체교통도시' ▲ 첨단 스마트기술 혁신의 전진기지 '스마트도시'로 조성된다. 글로벌 하이테크 기업이 모이는 '아시아의 실리콘밸리' 국제업무지구를 중심으로 일자리·주거·여가·문화생활까지 가능한 '직주혼합' 도시인 셈. 직주혼합 실현을 위해 최첨단 테크기업과 연구개발(R&D)·인공지능(AI) 연구소, 국제기구 등이 입주할 수 있는 업무공간과 마이스(MICE, 기업 회의·포상관광·컨벤션·전시) 시설, 비즈니스호텔, e-스포츠 콤플렉스 등이 들어선다.

특히 서울시는 일대를 서울 시내 첫 '입지규제최소구역'으로 지정해 용적률 1천500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 입지규제최소구역은 복합 개발을 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않으며, 별도의 건축물 허용용도·용적률·건폐율·높이 등이 적용된다. 용적률을 최대로 풀 경우 123층의 롯데월드타워보다 높은 빌딩이 들어설 수도 있다. 

서울시는 토지소유자인 코레일과의 36차례 실무협의와 전문가 자문을 거쳐 이번 구상을 마련했다. 시는 이와 같은 개발 구상 실현을 위해 용산정비창 부지 전체를 여러 개의 획지로 나누고 모든 획지에 업무·주거·상업 등 다양한 기능이 들어갈 수 있도록 하는 '다용도 복합개발'을 허용하기로 했다. 또한 전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채울 계획이다. 고밀개발에 따른 부작용을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로·공원·학교 등)은 40% 수준으로 정했다.

한편 서울시와 국토부가 조율해오던 용산정비창 부지 내 주택 공급 규모는 약 6천호로 정해졌다. 정부가 2020년 '8·4 부동산대책'에서 제시한 1만호보다 적은 규모다. 공공주택은 공공주택특별법이 정한 25% 수준으로 확보될 전망이다.

이러한 용산정비창 개발은 공공기관인 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 공동사업시행자(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)를 맡아 단계적·순차적으로 추진하게 된다. 공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 먼저 하고, 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 방식이다. 시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정 및 개발 계획을 수립하고 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커(거점)부지 착공을 목표로 사업에 속도를 낸다.   전체 사업 기간은 착공 후 10∼15년으로 예상했으며, 총사업비는 토지비를 포함해 약 12조5천억원으로 추산했다.

오 시장은 "지난 임기 때 추진했던 용산국제업무지구 개발사업이 2013년 최종 무산된 이후 추진 동력을 잃어버린 상태였다"며 "더 늦기 전에 용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 개발을 추진하겠다"고 밝혔다.