[세컷뉴스] 전세금 떼일 걱정 하지 말자, '깡통전세' 피해를 최소화하려면?

[시선뉴스 조재휘] 갈수록 전셋값이 오르고 있는 요즘. 전세보증금이 매매 가격보다 높거나 비슷한 ‘깡통주택’이 속출해 주의가 요구된다. 깡통주택은 임대차 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있기에 세입자는 꼭 알아야 하는 점들이 있다. 나중에 전세금을 떼이지 않도록 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보자.

첫 번째, 세입자 유혹하는 ‘전세대출 이자 지원 주의’ 

최근에는 세입자를 유혹하는 ‘전세대출 이자 지원’ 매물이 늘어나고 있다. 주로 신축 오피스텔이나 빌라를 대상으로 세입자가 전세대출을 더 많이 받도록 하는 대신 원래 예상했던 전세대출 이자를 넘어서는 금액을 계산해 2년 치를 한 번에 지원하는 방식이다. 업자들은 세입자에게 전세 보증금으로 사업 대금을 일단 갚고 줄어든 이자부담으로 세입자를 지원하면 양쪽 모두 이득이라는 식으로 홍보한다.

전세대출이 다른 대출보다 금리가 낮고 지원 혜택이 많은 점을 이용한 것으로 실제로는 집주인이 보증금을 돌려줄 여력이 없는 것이 대다수다. 세입자는 본래 받으려던 대출보다 더 많은 대출을 받아야 하며, 2년 후 대출을 연장할 시에는 추가로 대출이자 지원이 되지 않는 문제가 있다. 2년 뒤 대출이자 부담을 온전히 세입자가 떠안아야 한다. 최악의 경우 집주인 사정으로 집이 경매에 넘어가면 매매가 대비 높은 전세가로 계약했기에 보증금을 거의 돌려받을 수 없을 확률이 높아 주의해야 한다.

두 번째, ‘전세반환보증보험’ 가입했다고 방심하지 않기

전문가들은 깡통전세의 피해를 최소화하기 위해 전세 집주인의 대출 여부를 확인하고, 전세금 반환보증보험 가입이 필요하다고 조언한다. 전세금반환보증보험은 임대인이 계약만료 후 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 세입자에게 대신 보증금을 지급해주고 추후 구상권 행사로 임대인에게 청구하는 보험상품이다.

그러나 임차인 과실이 생긴다면 전세금반환보증보험으로도 구제받을 수 없어 주의해야 한다. 임대인과 임차인이 짜고 전세대출을 더 받아내기 위해 보증금이 높은 것처럼 속이는 사기 등의 허위계약 건 등의 행위로 전세보증금 지급이 기관에서 거절된다. 전세금반환보증보험으로 집주인에게 떼인 보증금을 받으려면 ▲확정일자 ▲전입신고 ▲점유 세 가지 조건을 유지해야 한다.

세 번째, 임대인에게 요구해 ‘세금체납 여부 확인’

세금 중 ‘당해세’라는 세금은 전세보증금에 우선하지만 압류등기 전까지 체납 사실을 알 수 없다. 따라서 계약 체결 전 미납국세 열람제도를 활용하거나 국세·지방세 납부증명서(완납증명)를 임대인(소유자)에게 요구해 세금체납 여부를 확인할 필요가 있다. 계약 체결 뒤에는 잔금 지급 전 등기사항증명서를 확인해 선순위 권리관계 등을 다시 확인하는 것이 좋다. 또한 주택점유와 전입신고를 통해 대항력을 확보해야 한다. 

주의할 점은 근저당권과 전입신고가 같은 날에 진행될 경우 대항력을 인정받지 못한다는 것이다. 임차인의 대항력은 주택점유 및 전입신고일 다음날부터 생기는 반면, 근저당설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생해 근저당권이 선순위가 되기 때문이다. 따라서 계약서에 ’전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지’한다는 특약사항을 기재해 피해를 줄일 수 있다.  

전세 피해를 보지 않기 위해서 관련 사례를 하나라도 더 알고 가는 것이 좋다. 전세 사기는 누구나 당할 수 있다는 것을 명심하고 계약서 등을 꼼꼼히 확인한 뒤 계약을 진행해야 할 것이다.