[생활법률] 갑자기 집주인이 사망하면 전세보증금 돌려 받을 수 있을까?

[시선뉴스 허정윤]

진행 : 조재휘
법률자문 : 법무법인 단/서정식 변호사

#NA
준수는 주택의 세입자로 살고 있습니다. 전세 계약 2년 중 1년이 지난 시점이었죠. 그러던 어느 날 준수는 뜻밖의 소식을 듣게 됩니다. 다름 아닌 주택의 소유주가 사망했다는 것. 설상가상 주택 소유주의 부동산이 경매로 넘어간다는 소식을 듣게 됩니다. 주인의 사망 소식은 안타까운 일이지만 전세 계약이 아직 남은 상황에서 준수는 전세보증금은 제대로 받을 수는 있을지 걱정이 앞섭니다. 갑작스럽게 주택 소유주가 사망하게 된다면 집주인의 권한은 어떻게 되며 준수는 전세보증금을 그대로 돌려받을 수 있을까요?

#오프닝
최근 전세 계약이 종료된 후 전세보증금이 미반환 되는 사고가 늘어나고 있습니다. 특히 사회생활 경험이 적은 20대, 30대에게 많이 발생하고 있어 전세 보증금 반환에 대해 관심이 높은데요. 만약 오늘 사례처럼 전세 계약이 남아있는 상황에서 갑작스럽게 집주인이 사망하게 된다면 어떻게 되는 걸까요? 이런 경우, 전세보증금을 그대로 돌려받을 수 있을지 전문가에게 알아봤습니다.

#INT
주택임대차 보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(혹은 전입신고)을 마친 경우 제삼자에 대하여 대항력을 취득한다고 규정하고 있고, 동조 제4항은 “임차주택의 양수인 그밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있습니다. 판례는 해당 규정의 임차주택의 양수인에는 상속, 경매 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자가 포함된다고 보고 있습니다.

위 법리에 비추어 준수의 사안을 살펴보면 만일 준수가 주민등록을 마치거나 전입신고를 완료하여 대항력을 갖춘 상태라면, 준수와 임대계약을 체결했던 소유주의 상속인이 임대인의 지위를 승계하게 되며, 이후 경매절차에서는 다음과 같이 경우의 수가 나뉩니다.

1. 우선 준수가 선순위임차인 즉, 선순위 저당권, 가압류 등이 없는 임차인이라면 임대차계약의 유지를 주장할 수도 있고, 또는 배당요구를 할 수도 있는데, 만약 배당을 요구했다면 낙찰대금에서 보증금을 충당할 수 있고, 모자라는 부분이 있다면 경락인을 상대로 잔여보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

2. 반대로 준수가 선순위임차인이 아니라면, 임대차계약의 유지를 주장할 수 없으며, 경매절차에서 순위에 따라 배당을 받고 임차권이 소멸됩니다. 그리고 배당액이 보증금에 모자라는 경우에는 상속인에게 청구를 하여야 합니다.

#클로징
마지막으로 만일 준수가 대항력을 전혀 갖추지 않은 임차인이라면, 경매가 진행되면서 배당을 받지 못할 수 도 있게 됩니다. 따라서 별도의 가압류신청을 해 배당요구를 한 뒤 배당을 통해 보증금 반환을 요구해야 합니다. 한편 최근 깡통 전세(전세보증금이 매매가를 웃도는 집) 등으로 보증금을 받지 못하는 일들이 발생하고 있습니다. 이를 대비하는 방법으로 전세반환보증을 이용하는데요. 적지 않은 금액인 만큼 건강한 제도를 적절히 이용하는 것이 도움이 될 것으로 보입니다. 지금까지 생활법률 조재휘였습니다.

제작진 소개

구성 : 박진아 / CG : 이윤아 / 책임프로듀서 : 허정윤