[카드뉴스] 재건축과 재개발은 엄연히 다르다...재건축을 위한 조건은?

[시선뉴스 조재휘 / 디자인 최지민] 기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성해 기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 ‘재건축’이라고 한다. 국내에서는 도시 및 주거환경정비법이 관할하고 있으며 재개발사업과는 구분되는 개념으로 정비기반시설이 양호한지 열악한가를 기준으로 적용된다. 그렇다면 재건축을 위한 조건은 어떤 것들이 있는지 알아보자.

먼저 재건축을 위해서는 해당 구역에서 추진위원회를 구성하고 '조합설립인가'를 받아야 한다. 조합설립인가가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 3/4 이상, 각 동별 2/3 이상이 동의를 해야 한다. 이는 땅 지분이나 아파트 건축물 등 소유자 중 75%가 동의한다면 나머지 25%가 반대하더라도 매도청구 소송을 통해 소유권 취득이 가능하다.

아파트 소유자는 도시 및 주거환경정비법에 의하여 재건축 조합원으로서 이후 아파트 분양권을 배정받을 수 있지만, 재건축에 미동의한다면 보상으로 현금청산을 받고 나갈 수도 있다. 재건축 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 된다. 사업승인을 마치고 난 뒤 이주, 철거, 공사, 분양, 입주 등의 과정을 거치게 된다.

기존 건축물을 밀고 새로 짓는 것은 재개발과 비슷하지만 분명 차이점이 있다. 우선 재개발과 가장 큰 차이점은 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 아파트와 연립주택의 경우 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족할 경우 관련법상 재건축 사업을 진행할 수 있다는 점이다.

재개발이 지방자치단체의 계획에 따라 수도, 전기 등 통합적인 도시 재정비에 해당하는 공공개발적 성격이 강한 반면 재건축은 기존의 소유주들이 자체적으로 건물을 새로 짓는 민영개발의 성격이 강하다.

쉽게 말해 보통 노후 아파트 단지 단위로 아파트 단지를 새로 짓는 것을 재건축이라 말한다면, 여러 개의 아파트 단지들을 하나로 묶거나 단독주택 지대 혹은 판자촌을 밀고 새로 짓는 것을 재개발로 구분하면 된다.

최근 국토교통부는 노후 건축물 증가에 따라 리뉴얼을 활성화하기 위해 상가 등 집합건축물의 재건축 시 허가 동의율을 완화하고, 특별건축구역·특별가로구역·결합건축 특례 적용 대상도 확대한다고 밝혔다. 이렇게 되면 낡은 상가 등의 재건축과 리모델링 등이 더욱 활발하게 진행될 수 있게 된다.

국토부는 노후 건축물이 집중되고 잠재력이 큰 지역을 '특별가로구역'으로 지정하고 지역특성 등을 고려해 건축기준 완화 범위를 설정할 예정이다. 재건축을 촉진할 필요가 있거나 공개공지 설치 효과가 낮은 건축물은 공개공지 설치 비용에 대한 대체 납부 방안도 마련한다.

건물소유주들이 조합을 구성해 노후 주택을 헐고 새로 짓는 재건축사업은 현재 부동산 투기 요인이 된다는 비판이 일면서 사회문제로 대두되고 있기도 하지만 재건축에 관심이 있다거나 조합원이 되기 전이라면 기본적인 내용은 숙지할 수 있도록 하는 것이 좋겠다.