[법률정보] 건물철거소송이나 토지인도소송에서 불거지는 갈등의 요소

건물철거소송 및 토지인도소송을 제기하는 경우에는 기타 관련된 사안으로 추가적인 대응이 요구되는 문제들도 발생할 수 있기 때문에, 이를 사전에 파악하고 대비해야 할 필요가 있다.

먼저 토지를 정당하게 점유할 수 있도록 해주는 권리 중 하나로 지상권이라는 것이 있는데, 지상권은 당사자들끼리의 설정계약에 의해서도 발생할 수 있지만, 법률 규정에 의해 발생하는 법정지상권과 관습법에 의해 발생하는 관습법상 법정지상권도 있다.

법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 존재했었고, 그 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이었던 상태에서 토지와 건물이 저당물의 경매로 인해서 서로 다른 소유자에게 속한 경우에 해당해야 한다.

관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 동일인에게 속해 있다가 매매, 증여, 대물변제, 공유물분할, 공매, 강제경매, 귀속재산불하 등과 같은 사유로 토지와 건물의 소유자가 달라졌으며, 건물을 철거한다는 특약이 존재하지 않는 경우 발생한다.

민법 제245조는 일정한 상태가 오랫동안 계속된 경우, 그 상태가 진실한 권리관계에 합치하지 않더라도 그 상태대로 권리관계를 인정함으로써 법질서의 안정을 기하려는 목적으로, 외관상의 권리자에게 권리취득의 효과가 생기도록 하는 제도로 점유취득시효에 대하여 규정하고 있다.

이는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기를 하였거나, 소유자로 등기를 한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 그리고 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 경우에 인정될 수 있다.

점유취득시효가 완성되는 경우라면 원칙적으로 토지의 점유자 즉, 건물의 소유자는 소유권을 주장할 수 있으므로, 건물철거의무가 인정되지 않을 것이지만, 이와 같은 점유취득시효는 자주점유·타주점유, 점유기간, 선의·평온·무과실 등과 관련하여 점유자의 소유권이 인정될지에 대한 치열한 공방이 있는 사례들이 많으므로, 건물철거소송 전이나 소송을 당한 경우 이를 충분히 파악해보고 접근할 필요가 있다.

건물철거소송에서 토지소유자를 당혹스럽게 하는 것이 있는데, 바로 철거를 청구하는 건물에 임차인들이 존재하는 상황이다. 건물을 임차하는 세입자들은 대부분 대항력과 우선변제권 정도만을 신경 쓰고, 임대차계약을 맺고 있는 것임에도 갑작스럽게 건물이 철거될 것이니 퇴거를 해야 한다고 하면 문제를 제기할 가능성이 높기 때문에, 건물철거소송 전에 건물점유자에 대한 현황파악과 건물철거소송 이후 임차인들에 대한 명도절차 또한 대책을 세우는 것이 요구된다.

이와 같은 문제들은 추가적인 소송으로 이어질 수도 있고, 적절히 대처하지 못하면 불필요하게 문제해결 기간이 길어지게 하거나, 손해배상책임을 지게 될 수도 있으므로, 무작정 토지인도소송이나 건물철거를 청구하기보다는, 사전에 충분한 권리분석을 선행할 필요가 있다.