분양가 상한제 ‘서울’ 전역 지정...두 달 평균 청약경쟁률 살펴보니

12일 정부가 투기과열지구내에서 분양가 상한제를 적용하기로 했다. 이에 따라 수도권 투기과열지구 가운데 분양가, 청약경쟁률, 거래량이 높은 지역이 사정권에 들게 됐다.

현재 투기과열지구는 서울 25개 구 전역과 과천시, 성남 분당구, 광명시, 하남시, 대구 수성구, 세종시 등 31곳에 지정돼 있다.

정부는 투기과열지구내에서 ▲ 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과했거나 ▲ 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대상지역을 선정하기로 했다.

최근 9·13대책 이후 집값이 안정세를 보이면서 '직전 3개월 간 주택가격 상승률이 물가상승률 2배를 초과'해야 하는 필수요건을 충족시키는 곳이 나오지 않자 물가승상률 요건을 투기과열지구로 대체하고, 선택 요건을 평가해 상한제를 적용하겠다는 취지다.

일단 현재 청약시장의 열기를 감안할 때 서울을 비롯한 투기과열지구내 상당수의 지역이 청약경쟁률 요건을 충족할 것으로 예상된다.

부동산114 조사에 따르면 최근 6, 7월 서울지역 평균 청약경쟁률은 각각 12.42대 1, 18.13대 1로 두달 연속 10대 1을 넘어 청약경쟁률 선택 요건을 충족한다. 또 6월에 분양은 없었지만 과천시는 지난달 평균 6대 1, 대구 수성구가 7.45대 1, 세종시는 65.32대 1의 경쟁률을 각각 기록하면서 정량적 요건은 갖추게 된다.

최근 주택거래가 작년보다 위축돼 거래량 요건은 충족하는 곳이 없다. 다만 분양가 상승률 요건을 갖춘 곳은 많다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 6월말 기준 최근 1년간 서울의 민간 아파트 분양가는 전년 동월 대비 21.02% 올랐다. 최근 1년간 물가상승률(누적 0.4%)을 훨씬 웃도는 수준이다. 지방 대구(13.56%), 세종(10.44%) 등지도 작년 대비 분양가 상승률이 전국 평균(9.66%) 이상이다.

국토부는 이번에 시뮬레이션 결과를 공개하지 않는 대신 상한제 시행으로 분양가가 '현 시세의 70∼80%' 수준으로 떨어질 것으로 전망했다. 현 시세보다 20∼30% 내려갈 것이라는 관측이다.

국토부 관계자는 "HUG 기준으로 볼 때 상한제를 적용하면 10% 이상, 시세 기준으로는 20∼30% 이상의 인하 효과가 있을 것으로 예상된다"며 "그러나 강남 등 일부 지역별, 단지별 편차가 있어 일률적으로 말하긴 어렵다"고 말했다.

시세가 높은 강남의 경우 분양가 인하 효과가 더 클 전망이다.